'고덕강일 제일풍경채'를 기다리고 계신 청약대기자 여러분 안녕하세요.
드디어, 소문만 무성했던 '고덕강일 제일풍경채'의 모집공고문이 발표되었습니다. 많은 분들이 이미 알고 계신대로 꽤 높은 분양가로 나오게 되었는데요, 요즘같은 청약광풍 시대에 합리적인(?) 분양가라고 생각될 정도의 분양가로 분양을 하게 되었습니다.
저의 블로그에서 상당히 많이 언급되었던 곳이 바로고덕강일 제일풍경채입니다. 서울에서 분양가상한제 '실거주의무'를 피하기도 했고, 9억 미만 중도금 대출도 가능한 서민 무주택자의 거의 마지막 로또 단지인데요. 기본적인 입지와 프리미엄 등에 대해서는 이미 소개드린바가 있으니, 아래의 포스팅을 참고해주세요!
2021/01/18 - [부동산/[청약정보]] - [서울] 고덕강일 제일풍경채 경기도 당첨 가능, 추첨물량 있음! 분양예정, 예상분양가, 프리미엄, 시세차익, 청약전략 자금조달 팁
[서울] 고덕강일 제일풍경채 경기도 당첨 가능, 추첨물량 있음! 분양예정, 예상분양가, 프리미엄,
안녕하세요 오늘은 많은 분들이 기다리고 계시는 '서울' 고덕 강일지구 '제일풍경채'에 대해서 소개하고자 합니다. 제일풍경채는, 옆 '힐스테이트 리슈빌 강일'보다 더 상위 입지로 알려져 있
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1. 자격요건
- 1순위 청약조건 : 무주택 세대주 (투기과열지구, 청약과열지구)
- 청약통장 24개월 이상 1순위, 24개월 미만 2순위
- 청약통장 면적별 예치금 기준 충족
- 5년 내 당첨이력 없음
- 무주택 및 1주택자 1순위 가능 (2주택자 1순위 불가)
2. 청약일정
- 특별공급 (신혼특공, 생애최초 등) : 2021년 3월 3일(목)
- 일반공급 1순위 당해 : 2021년 3월 4일(목)
- 일반공급 1순위 기타 : 2021년 3월 4일 (목)
- 일반공급 2순위 : 2021년 3월 5일(금) : 당해 마감 예상
- 당첨자 발표 : 2021년 3월 12일(금)
- 당첨자 서류접수 : 2021년 3월 15일 ~ 3월 25일
3. 타입별 청약 공급 대상 (특별공급 분석)
- 전용면적 85㎡ 초과 추첨제 물량 있음 (50%)
- 대규모 택지개발지구 서울 외 수도권 거주자 당첨가능★
- 특별공급 전체 물량의 58% (신특 20%, 생초 15%)
- 생애최초, 신혼특공 소득 기준 상향 ★ (관련 링크 : 2월 2일부터 생초 신특 소득기준 상향! LINK)
- 민간분양 생애최초 특별공급 소개 (민간분양 생애최초 쉽게 설명 LINK)
특별히 아래 기준으로 신혼부부 특별공급과, 생애최초 특별공급의 기준이 변경되었습니다. 소득기준과 소득금액은 아래의 표를 참고해주세요.
고덕강일 제일풍경채의 타입별 특별공급 및 일반공급 공급물량입니다. 101타입에서는 특별공급이 없습니다. 그 이유는 분양가가 9억이 넘어가기 때문입니다. 다행히 84타입에서는 9억 미만에 대한 평형에서 특별공급 물량이 나오게 되었습니다.
4. 특이사항
- 9호선 초역세권 단지★
- 서울 50%, 수도권 50% (서울당해 아니라도 청약가능)
- 분양가 상한제 적용 (로또분양★ 이유 : 분양가 상한제가 로또인 이유)
- 분양가 상한제 적용으로 인한 전매제한 8년
- 101 타입 추첨제 물량 있음(50%) But 중도금 대출 불가!
- 투기과열지구 재당첨 제한 10년
- 자금조달계획서 의무제출 (자금조달계획서 완벽분석)
- LTV 40%, 중도금 대출 시 6개월 이내 전입의무!
- 청약통장 2년 이상 가입 필요
- 84타입 분양가 9억에 육박 과연 로또(?) > 그럼에도 불구하고 로또★
5. 분양가 및 자금조달 계획, 전략
고덕강일 제일풍경채는 '설계공모'로 지어지는 아파트로 타입이 어마무시하게 많습니다.
간단하게 84타입은 9억 101타입은 10억이라고 생각하시면 편합니다.
84타입은 중도금 대출이 가능한 평형이 있으나, 101타입은 중도금 대출 불가합니다 즉, 자납으로 '중도금'을 해결해야하기 때문에 사실상 현금부자들만 당첨될 수 있는 구조입니다. (중도금대출의 모든 것 : 중도금대출 알아보기 깔끔정리LINK)
84타입은 중도금 이자 후불제로 진행되며, 발코니 확장까지하면 대부분 9억에 달합니다.
- 계약금 20% 필요 (84타입 1.7억 / 101타입 2.1억)
- 중도금대출 ~40% 가능 (84만 해당, 23년 2월 까지)
- 23년 2월 이후 자납 84타입 1.7억 필요
- 자기자본 84타입 3.4억, 101타입 10억 시 분양권 유지 가능
- 입주시 잔금은 '잔금대출' (주택담보대출 이용 현 기준 시세 15억 미만 시)
- 입주시 자기자금은 '감정평가액'에 따라 달라짐
예시1) 84타입 입주시 감정 평가액 '13억'
투기과열지구 40%(+20%) 4.4억 대출가능, 84타입 4.6억 자기자금 마련 필요.
예시2) 101 타입 입주시 감정 평가액 '14.9억'
투기과열지구 40%(+20%) 4.8억 대출 가능, 101타입 5.2억 자기자금 마련 필요.
15억 초과시 주택담보대출 불가
자기자금 마련은 저축예금, '신용대출', '마이너스 통장' 등 이용 가능한 모든 자금으로 마련하면 해결. 현실적으로 모아둔 돈이 없다면 분양받기 매우 힘든 구조
84의 경우 중도금 대출 후 실거주 의무 없으므로, 15억 미만 감정가시 전세밀어 넣기 가능
But 중도금 대출을 받을 경우 전세 밀어넣으면 3년간 주택 관련 대출 패널티★
6. 시세차익 예상
예상보다 비싼 분양가 이지만, 84타입 9억, 101타입 10억이면 그래도 '로또청약'의 조건은 갖춘셈입니다. 주변의 전용면적 84㎡가 거의 13억에서 14억에 육박하고 있는 상황입니다. 때문에 고덕강일 제일풍경채의 안전마진은 4억 ~ 5억 사이게 되겠습니다. 뿐만 아니라 신축 프리미엄 효과에 9호선을 편하게 이용할 수 있는 점을 고려할 때 +1억의 프리미엄은 더해질 것으로 예상합니다. (입지에 대한 자세한 설명은 입지분석 포스팅을 참고해주세요)
예상보다 비싼 분양가로 "소문난 잔치에 먹을 것 없다"고 생각하실 수 있지만, 분양가 상한제가 적용되었고, 분양가 상한제 적용으로 인한 '실거주 의무'를 피한 제일풍경채는 '로또분양'이 맞습니다. 그리고 고덕강일 제일풍경채가 의미하는 바가 한가지 더 있습니다. "더이상 분양가상한제를 적용했다"고해서 모든 단지가 로또가 아니라는 사실입니다. 저는 84가 7.5억 101이 8.99억의 분양가를 예상했었는데 그보다 1억 이상이 더 비싸게 분양을 했습니다. 분양가 상한제를 적용하지만 공시지가 현실화 등을 진행하면서 오히려 분양가 상한제가 아파트 분양가를 더 비싸게 하는 현상이 발생하고 있습니다.
7. 청약 전략 요약
- 3억 자기자본 있으신 분 무조건 청약 도전.
- 10억 현금부자 101타입 추첨제 노려볼만.
- 고가점자 필수도전 단지 : 가점 컷 60점대 초 중반 예상 (근거 힐스테이트 고덕 센트럴 결과 : 힐스 고덕 청약 경쟁률 가점 컷)
- 특별공급 '서울 외' 수도권 거주자 도전가능.
- 실거주 의무 없는 마지막 분양가 상한제 로또 단지
여러분들의 청약 당첨을 응원합니다!
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