안녕하세요 오늘은 많은 분들이 기다리고 계시는 '서울' 고덕 강일지구 '제일풍경채'에 대해서 소개하고자 합니다.
제일풍경채는, 옆 '힐스테이트 리슈빌 강일'보다 더 상위 입지로 알려져 있어서 '힐스테이트 리슈빌 강일'이 분양할 당시 더 많은 관심을 받았습니다. 힐스테이트 리슈빌 강일의 청약은 2020년 12월에 진행되었습니다. 저도 이 아파트 청약에 대해서 꼼꼼하게 분석을 해서 알려드렸는데요, 오늘은 제일 풍경채에 청약준비를 하시는 분들을 위해서 이 포스팅을 마련했습니다.
고덕강일 1BL에 지어지는 '제일 풍경채'에 대해서 소개하고, 예상 프리미엄, 청약 전략, 마지막으로 올해 바뀐 내용을 포함한 '자금조달 팁'까지 여러분께 소개해 드리겠습니다.
#고덕강일 제일풍경채 지구 위치, 주변 입지
이번에 고덕 강일지구 주변은 매우 환경이 우수 합니다. 제일풍경채는 이미 완성된 도시 한복판에 들어서는 '신축 아파트'입니다. 오른쪽으로는 하남 미사지구, 강일지구가 들어서 있고 왼쪽으로는 고덕 강일 1지구가 개발되고 있고 아래로는 기존 택지개발지구인 '고덕택지개발지구'를 포함하여 서울 강동 구시가지 입니다.
또한 9호선 샘터공원역이 들어올 예정입니다. 샘터공원역은 이미 연장이 확정되어 2027년에 개통예정입니다. 제일풍경채 입주 후 3년 정도만 기다리면 '서울의 황금노선 9호선'을 초역세권으로 이용할 수 있습니다.
하남 미사지구는 이미 택지개발이 완료되어, 스타필드 등이 들어와 있어 하남의 '대장'역할을 하고 있는데요, 이러한 인프라는 그대로 다 누리며, '서울'에 분양을 받을 수 있는 '제일풍경채'를 놓치시면 안되겠죠?
#제일풍경채, 서울, 경기, 인천 등 수도권 모든 분들 당첨 기회 있습니다.
제일풍경채는 고덕강일지구에 속해 있습니다. 강일지구는 대규모 택지개발지구로 수도권 모든분이 청약에 당첨되실 수 있습니다. 20만평 이상을 '대규모택지개발지구'로 부르는데 이곳에서 분양하는 아파트는 당해 100%가 아니라 다른 지역에 거주하는 분들에게도 청약 당첨의 기회를 주게됩니다. 즉, 이번 제일풍경채는 서울 외 수도권에서 청약으로 '서울'로 입성할 수 있는 아주 좋은 기회입니다.
제일풍경채는 투기과열지구인 '서울에서' 분양하기 때문에 '서울' 2년이상 거주자에게 50%의 물량을 공급하고 나머지 50%를 수도권 거주자(거주기간 제한 없음)에게 공급하게 됩니다. 고덕강일 제일풍경채는 총 780세대를 분양하는데 390세대가 서울 외 거주자(서울 탈락자 포함)에게 기회가 돌아가게 됩니다.
# 제일풍경채 추첨제 물량은 : 전용 85㎡ 초과
제일풍경채 일반분양 물량 중 전용면적 85㎡ 초과 물량에 대해서는 일반공급 '추첨제'물량이 있습니다. 제일풍경채는 투기과열지구에서 분양하기 때문에 전용면적 85㎡이하의 경우 100% 가점제로, 85㎡ 초과는 50%가점, 50%는 추첨으로 당첨자를 선발합니다.
특별공급은 전용면적 85㎡ 이하의 경우 신혼부부, 생애최초 물량이 있으며, 다자녀와 노부모부양은 전체 면적에 대해서 특별공급 물량이 있습니다. 한가지 중요한 점은 '강동구'가 '투기과열지구'이기 때문에 분양가가 9억이 넘으면 특별공급이 없으며, 동시에 9억 이상 분양가에 대해서는 중도금 대출이 불가합니다.
#제일 풍경채 언제 분양하나요? 1월? 상반기?
제일풍경채는 원래 1월에 분양 예정이었지만 계속해서 분양일정이 밀리고 있습니다. 공식 홈페이지에서 확인 결과 올해 상반기에 분양할 예정이라고 합니다. 무엇 때문에 분양을 미루는지 알 수는 없지만 제일건설에서 고민하는 부분이 있음에 분명합니다.
제 생각에는 동일한 시기에 분양을 하려 했던 힐스테이트리슈빌 강일이 다소 '고분양가' 논란에도 불구하고 250대 1 이상의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했습니다. 입지상 제일풍경채 > 힐스테이트리슈빌 강일이라고 생각이 되는데 힐스테이트 리슈빌 강일이 거의 9억에(전용면적 102㎡) 가까운 분양가로 분양을 해버리게 된것이죠.
분양가 9억은 '중도금 대출의 유무' 때문에 매우 중요한데, 제일 풍경채가 힐스테이트리슈빌 강일보다 더 높은 분양가로 분양하고자 하니, 일부 대형평수에서 중도금 대출이 불가능한 상황이 나타나게 된 것입니다. 제일건설에서는 힐스테이트 리슈빌 강일보다 더 높게 분양가를 받고 싶지만 중도금 대출 '규제'때문에 그렇게 결정하기가 쉽지 않습니다. 분양 흥행과도 관련이 있기 때문이죠. 아마 제일건설에서 분양가를 어떻게 산정해야할 지를 놓고 막판 줄다리기를 하고 있는것 같습니다.
하여튼, 이번 상반기 안에는 분양을 한다고 하니 관심 있으신 분들은 청약일정을 모니터링 하시길 바랍니다. 저도 모집공고문이 오면 누구보다 빠르고 깔끔하게 정보를 전달해 드리겠습니다.
#제가 예상하는 분양가는요? 힐스리슈빌강일 수준으로 책정
위에서 고덕강일 제일풍경채 분양을 미루는 이유에 대해서 추측해 보았습니다. 하지만 결론적으로 저는 제일풍경채가 힐스테이트 리슈빌 강일과 동일한 수준으로 분양가를 책정할 것으로 봅니다.
이미 분양가 상한제가 적용되어 있는 고덕강일지구이며, 힐스테이트가 다소 높게 분양가를 측정한 만큼 분양가를 높게 받지 않아도 충분한 마진이 남을 것으로 보입니다. 오히려 무리하게 9억 이상으로 책정했다가 40평형대가 중도금 대출을 받지 못하는 상황은 건설사도 매우 난감한 일이기 때문이죠.
때문에 전용면적 84㎡기준 7.5억, 전용면적 101㎡경우 8.99억 예상해 봅니다.
#제일 풍경채 자금 조달 계획 : 계약금만 있으면 어떻게든 OK BUT...
제일풍경채의 예상분양가는 84타입 7.5억 101타입 8.99억으로 설정하였고, 입주시 예상시세를 84타입 12억 101타입은 14.99억으로 자금 조달 계획을 세워보았습니다.
10%계약금을 가정하면 84타입은 7,500만원, 101타입은 9,000만원 있으면 계약을 할 수 있습니다. 서울 강동구는 투기과열지구 이기 때문에 중도금의 40%는 대출을 받을 수 있습니다. (분양가가 9억 넘을 확률이 있는 101타입은 중도금 대출이 불가할 수 있습니다)
전 타입 6억이 넘는 분양가가 예상되기 때문에 중도금 대출 10%를 더 받을 수 있는 실수요자 요건에는 해당되지 않을 것으로 보입니다. 따라서 전체 중도금 60% 중 40% 대출을 받을수 있으며, 나머지 20%는 자납을 해야합니다. 84타입 기준 1.5억 101타입기준 1.8억의 돈이 필요한데요. 이는 '연체'가 가능하다는 점도 고려할만 합니다.
결국, 계약금 10%(혹은 20%)만 있으면 입주 전까지 분양권을 유지할 수 있습니다. 이제 잔금 대출이 문제인데요. 잔금 대출은 감정평가를 통한 '시세'로 대출을 해줍니다. 84타입은 감정가가 아마 12억은 넘을 것으로 예상되는데요. 그러면 총 4.2억의 대출이 가능하며 3.3억은 신용대출을 받던 모으던 자기자본이 필요합니다. 101타입은 잔금대출 4.8억이 가능하며 4.2억의 자기자본을 가지고 있어야지 아파트에 무사히 입주할 수 있습니다.
많은 분들이 전세를 주면 안되냐고 물으시는데요, 2.19 이후 모집공고문이 발표된다면 이는 원칙적으로 '불가'합니다. 분양가 상한제가 적용된 아파트에 대해 실거주 의무가 생기기 때문입니다. 더불어 중도금 대출을 받았기 때문에 등기 후 6개월 이내에 '전입'의무가 발생합니다. 만약 어길 시 주택관련 대출 즉시 회수당하며 대출을 3년간 제한 받게 됩니다.
실거주 의무와 전입의무가 부여될 확률이 매우 높으므로, 실제 거주를 고려하셔야합니다. 결국, 84타입기준 입주 전(2024년)까지 내 자본 3.3억(101타입 4.2억) 정도는 만드실 수 있는 여력이 있으신 분들이 청약에 지원하시면 되겠습니다.
# 청약전략 = 선당후곰, 프리미엄 = 주변보다 + @
제일풍경채는 투기과열지구로 자금 조달계획이 다소 까다롭습니다. 자기자본이 최소 3~4억은 필요하니 말이죠. 아파트가 지어지는 동안 이 큰 금액을 마련한다는게 쉽지는 않습니다. 그럼에도 불구하고 고덕강일 제일풍경채는 '무조건 청약'해야하는 단지 입니다. '선당후곰'(선 당첨 후 고민)인 이유는 주변에 비해 저렴하게 분양이 될 수 밖에 없으며(분양가 상한제, 규제지역 등) 입지가 다른 고덕지구, 미사지구에 비해서 우수하기 때문입니다.
9호선을 초역세권으로 이용할 수 있는 신축아파트는 흔하지 않습니다. 이러한 아파트를 7.5억에 분양받을 수 있는 곳은 서울에서 앞으로 다시는 나오지 않을 것으로 감히(?) 예상합니다.
지금 미사지구, 고덕지구 등 주변의 34평형 시세호가가 거의 13억 ~ 14억에 육박합니다. 저는 9호선 초역세권 고덕강일 제일풍경채가 다른 아파트보다 최소 + 1억 ~ 2억의 높은 시세를 유지할 것으로 확신합니다.
오늘은 많은 분들이 기다리고 계시는 로또 청약단지 고덕강일 제일풍경채에 대해서 소개드렸습니다.
많은 분들이 좋은 정보 얻어 가셔서 '로또청약'과 '내집마련' 두마리 토끼를 한꺼번에 잡기를 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 궁금하신 내용은 댓글로 문의주시면 친절하게 답변드리겠습니다. 또한 블로그에 '청약관련' 다양한 도움이 되는 내용들을 참고해주세요!
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