안녕하세요
최근, 2020년 말 신혼희망타운들이 대거 분양을 하였습니다.
개인적으로 위례자이더시티가 신희타 중 가장 좋아보이는데요, 두번째로 관심있게 지켜보던 과천 지식정보타운 S3, S7도 2020년 12월 31일 분양공고를 발표했습니다.
신혼희망타운은 많은분들이 이름에서도 알 수 있듯 민간분양 가점이 낮은 신혼부부를 위한 청약제도입니다. 이에 대한 자세한 내용은 링크를 참조해주세요
: 링크 : 신혼희망타운 소개 분석
오늘은 과천 지석정보타운 S3, S7 모집공고를 깔끔하게 정리하고 S3, S7에 지원하실 지 선택할 수있도록 최대한 많은 정보를 드리도록 하겠습니다. 또한 수익공유 모기지를 포함한 예상 프리미엄도 살짝 공개해 드릴게요!
1. 자격요건
- 신혼부부 (7년 이내, 6세 이하 자녀)
- 예비 신혼부부
- 미성년자를 자녀로 둔 한부모 가족
- 자산, 소득기준 3억3백, 120% 충족 자 (기준확인 : https://money-log.tistory.com/20?category=896931)
- 위 3가지 항목의 세대원이면 청약신청이 가능합니다.
- (무주택자만 가능합니다), (특별공급에 당첨되지 않은 자만 가능합니다)
2. 청약 일정
- 모집공고일 : 2020년 12월 31일(목)
- 접수기간 : 2021년 01월 13(수) ~ 14(목)
- 당첨자발표 : 2021년 01월 21일(목) :
S3, S7 중복청약 불가
- 당첨자 서류접수 : 상이
3. 특이사항
- 중도금 20%, 이자 후불제 진행
- 당첨일 3곳 모두 다름
- 수익 공유형 모기지 가입 필수, 이율 1.3%, LTV 70% 적용
예를들어, LTV70%, 대출 15년, 자녀 2명 시 수익(매각대금 - 분양가)의 20%를 국가와 공유.
- S3 59㎡ 분양 (만점자들 가져가세요!)
- 행복주택(임대)물량 추후 공급 예정
- 5억 이상의 막대한 시세차익 (최고 점수 커트라인 예상)
- 입지 차이 없음, S3, S7 모두 비슷한 동급 입지로 예상 (지원자들 눈치싸움 치열할듯!)
4. 과천 지식정보타운 입지
최근 분양을 한 신혼희망타운과 지금 분양을 하고 있는 신혼희망타운 위치를 잠깐 소개해 드리겠습니다.
과천 지정타의 위치가 보이시나요? 서울의 핵심지역과 가장 가까운 곳이 바로 과천 지정타 신희타입니다.
개인적으로 최근 분양하는 신혼희망타운은 위례 > 지정타 > 지축 순으로 보고 있지만 입지 하나 만큼은 과천 지정타를 따라갈 수 없을 듯합니다.
과천 지정타는 과천 지식정보타운 용지 내에 지어지는 아파트로 지하철 4호선 정부과천청사역까지 도보 15 ~ 20분 정도로 이용하능하며, 향후 4호선 지식정보타운역(가칭)이 예정되어 있기 때문에 대중교통 이용이 편리한 편입니다.(10~15분 예상) 완전 역세권은 아니지만, 4호선 급행 계획도 있는 만큼, 4호선 프리미엄을 누릴 수있을 것으로 예상됩니다.
과천 남태령고개는 서울 사당으로 향하는 가장 가까운 길입니다. 만성적인 교통체증이 있지만 지하도로 계획도 있기 때문에 서울 접근성은 여타 신혼희망타운에 비해 가장 우수합니다.
또한 직주근접의 효과도 누릴 수 있습니다. 과천 정부청사가 가까이 있으며, 지식정보타운이 개발되면 우수한 기업들이 입주를 할 예정입니다. 제2의 판교처럼 지정타도 직주근접에 의한 가치상승이 예상됩니다.
과천은 아파트 물량이 만성적으로 부족합니다. 물론 최근에 많은 재개발들로 인해 전세가격이 한풀 꺾이기도 했지만 과천의 아파트는 다른 지역에 비해 상대적으로 '희소성'이 높습니다. 때문에 당첨만 되면 2배이상의 시세차익도 기대할만한 곳입니다.
5. 분양가 분석 & 자금조달 계획 & 가점 예상
과천 지정타 신희타 분양가는 평당 2,300만원 수준입니다. 저렴한 분양가는 아닌데요, 민간분양은 중도금 대출이 60%에 달하는 반면, 신혼희망타운은 20%에 불과합니다. 중도금 대출은 '이자후불제'가 진행되며, 잔금 대출시에는 1.3% 초저리 신혼희망타운 전용 모기지를 활용할 수 있습니다.
과천 지정타 신희타 S3 전용면적 59㎡기준 6.03억입니다. 계약금 6천 30만원만 있으면 아파트 청약을 유지하는데 큰 어려움이 없습니다. 중도금 대출 20% 1억 2천60만원은 자납으로 해결하거나, 중도금 대출을 하면 됩니다.
향후 잔금을 치를 때 70%는 신희타 전용모기지로 해결이 가능하기 때문에 입주 전까지 1억 2천만원 정도를 저축하거나, 신용대출 등을 통해 구하면 잔금걱정도 일부 줄어듭니다. 계약금 포함 1.8억을 입주 전까지 마련할 수 있으면 지정타 신희타를 분양 받는데 큰 어려움이 없습니다.
과천 지식정보타운 신혼희망타운 가점을 예상하면 1단계(우선선발) 9점 만점에 9점, 2단계(잔여선발) 59타입의 경우 12점 만점에 12점 55타입은 11점 정도로 예상됩니다. 가점 예상 근거는 오늘 포스팅에서도 말씀드렸는데요, 과거 수서 역세권 A-3 신희타 가점과 과천 지정타의 입지 등을 고려 했습니다.
2021/01/05 - [부동산/청약전 기본사항] - [신혼희망타운] 과거 수도권 가점 커트라인, 당첨권 예상 깔끔분석! 지원전략!!
[신혼희망타운] 과거 수도권 가점 커트라인, 당첨권 예상 깔끔분석! 지원전략!!
안녕하세요? 작년 연말 이후로 신혼희망타운 모집공고가 계속해서 나오고 있습니다. 제가, 고양 지축 A-2와 장항 A-4, A-5에 대해서 간단하게 비교하고 분석한 글을 올리기도 했었는데요, 생각보다
money-log.tistory.com
6. 총평 & 프리미엄 예상
주변 아파트 전용면적 59 ~ 60㎡ 시세를 살펴보면 평당 5,200만원에서 6,800만원 선에서 거래되고 있습니다. 이 단지들이 비교적 신축이고 역세권에 위치하고 있습니다. 또, 1군 브랜드를 가지고 있기 때문에 지식정보타운에 비해서 입지가 우수합니다.
이러한 점을 고려할 때 과천 지정타 S3, S7은 현재가치 기준 평당 5,000만원 수준으로 예상할 수 있으며, 55제곱미터 기준 12억정도의 가치가 있을 것으로 예상됩니다. 시세차익은 약 7억정도 예상이 되며, 이는 분양가 대비 2배 이상의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
과천 지정타 S3가 S7에 비해 입지가 좀 더 우수하다고 생각하지만, 급을 나눌만큼 차이가 있다고 보여지지 않습니다.
수익 공유 모기지 관련해, 계산해보았습니다.
지정타 S3 59제곱미터를 분양받았을 때, 매매를 13.03억에 했다고 가정할 때 나라와 나누는 시세 차익은 아래의 그림과 같습니다.
국가와 수익공유 해도, 분양을 받은 소유자에게 돌아가는 차익이 어마어마 합니다. 그래서 과천 지정타를 모두 로또라고 불렀던 것 같습니다.
7. 단지배치도 평면도 (신혼희망타운 팸플릿)
오늘은 과천 지식정보타운 신혼희망타운 S3, S7에 대해서 알아보았습니다.
신혼희망타운에 지원하실수 있는 모든 분들, 기존에 과천 지정타를 노리고 계시던 많은 고가점자 분들에게 행운이 가득하길 바라며 포스팅을 마치겠습니다.
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