[인천] e편한세상 부평 그랑힐스 모집공고 깔끔정리 프리미엄비교(59 몰아주기?)

안녕하세요 오늘은 청천 2구역 재개발로 분양중인 'e편한세상 부평그랑힐스' 드디어 2020년 12월 31에 모집공고를 발표했습니다. 오늘은 '부평그랑힐스'의 모집공고문을 깔끔하게 정리하고, 시세 차익, 프리미엄, 당첨 전략등에 대해서 소개하겠습니다.

 

 

'e편한세상 부평그랑힐스'는 5,000세대가 넘는 대규모 단지로 5,050세대 중 일반분양 2,902세대를 일반 분양할 예정입니다. 입주 예정은 2023년 10월로 청천 1구역 '부평캐슬앤더샵퍼스트'와 비슷한 입지 동일한 시기 입주를 하는 아파트 입니다. (부평캐슬앤더샵퍼스트 분석)

 

 'e편한세상 부평그랑힐스'와 '부평캐슬앤더샵 퍼스트'에 대해서 간단하게 비교도 할 예정입니다.

1. 자격요건

 - 1순위 청약조건 : 수도권 거주 세대주 (인천 부평구는 조정대상지역)

 - 청약통장 24개월 이상 1순위, 24개월 미만 2순위

 - 청약통장 면적별 예치금 기준 충족

 - 5년내 당첨이력 없음

 - 무주택 및 1주택자 1순위 가능(2주택자 2순위)

 

2. 청약일정

 - 특별공급(신혼특공, 생애최초 등) : 2021년 1월 11일(월)

 - 일반공급 1순위 (당해) : 2021년 1월 12일(화)

 - 일반공급 1순위 (기타) : 2021년 1월 13일(수)

 - 일반공급 2순위 : 2021년 1월 14일(목)

 - 당첨자 발표 : 2021년 1월 20일(수) (부평 캐슬앤더샵 퍼스트는 1월 21일)

 - 당첨자 서류접수 : 2021년 1월 21일 ~ 30일

변수, 부평 캐슬앤더샵 퍼스트보다 공고일이 하루 빠름. 청천 1구역과 2구역 눈치싸움하다가 2020년 마지막날 공고

3. 면적별 청약 공급대상(+ 특별공급 분석)

'e편한세상 부평그랑힐스'는 조금 독특합니다. 5050세대 중 2,902세대를 분양하는데 그 중 86%인 2,504세대를 59타입에 '올인'했습니다. 이는 '부평캐슬앤더샵퍼스트'에서도 똑같은 현상이었습니다.(59타입 65%) 그런데 부평그랑힐스는 더 59타입 쏠림 현상이 두드러졌습니다. 아마, 기존의 조합원들이 좋은 84타입 매물을 신청했기 때문인데요, 이점은 유의하셔야겠습니다.

 

 신혼부부 특별공급은 20%, 생애최초 특별공급은 7%가 배정 되었습니다. 여전히 7% 생애최초 물량은 무주택자들에게 인기가 많을 것으로 예상됩니다.(생애최초 완벽분석)

4. 특이사항

 - 미니 신도시급 개발 지역

 - 분양가 상한제 미적용 지역

 - 59타입 물량 '올인' (59타입 당첨시 사은품 증정) 84타입은 저층밖에...

 - 인천 당해 100% 우선공급

 - 조정대상지역으로 재당첨 제한 7년

 - 가점제 75%, 추첨제 25% 물량

 - 분양권 전매 금지

 - 자금조달계획서 의무제출 (자금조달계획서 완벽분석)

 - LTV 50%, 대출 시 6개월 내 전입 의무

청천 2구역 (e편한세상 부평그랑힐스)

 

5. 분양가 및 자금조달 계획, 전략

 평당 1,600만원에 분양한 'e편한세상 부평그랑힐스'는 동일한 시기에 분양하는 '부평캐슬앤더샵퍼스트'보다 평당 분양가가 100만원 정도 저렴합니다. 위치나 입지는 두 곳 모두 비슷하기 때문에 분양가가 저렴한 'e편한세상 부평그랑힐스'가 인기가 더 많을 것으로 보이며 향후 프리미엄도 더 클 것으로 예상합니다. 또한 '부평캐슬앤더샵퍼스트'보다 하루 빨리 발표하기 때문에 중복 청약시 'e편한세상 부평그랑힐스'가 우선 당첨이 된다는 사실 기억하세요!

e편한세상 부평 그랑힐스 자금조달 계획

 'e편한세상 부평그랑힐스' 59A타입(최고층)을 기준으로 자금조달 계획을 살펴보면 계약금 4,000만원만 있으면 청약을 유지하는데 큰 어려움이 없습니다. 조정대상지역으로 중도금대출 50%가 나오며 (입주 후 6개월 내 전입의무) 서민 실수요자 요건에만 부합하면 10%를 더 받아서 중도금 60% 모두를 중도금대출로 해결할 수도 있습니다.

 

 

6. 시세차익 프리미엄 1구역 대비 + 0.3억 가능할 것

 'e편한세상 부평그랑힐스'는 1구역 '부평캐슬앤더샵퍼스트'보다 평당분양가가 100만원정도 저렴하기 때문에 둘다 당첨된다고 가정하였을 때 3,000만원의 기본 프리미엄을 갖고 시작합니다. 입지도 1구역 2구역간 크지 않기 때문에 제가 전에 '부평캐슬앤더샵퍼스트'를 5천만원정도로 예상했는데, 'e편한세상 부평그랑힐스'는 약 8,000만원의 기본 시세차익 및 프리미엄이 예상됩니다.

 

 요즘 분양권 전매가 불가능하기 때문에 무조건 입주 후 매도를 하셔야합니다. 때문에 대규모 물량(1,2구역 더하면 8천세대) 부담이 있을 수 있는데요, 산곡역 프리미엄과 주변이 모두 깔끔하게 개발되고 있다는 점을 볼 때 분양가가 지나치게 높다고 보이지는 않습니다.

e편한세상 부평 그랑힐스 시세차익 분석

 

7. 당첨확률 높이기 (+ 총평)

 지금, 1구역과 2구역 어마어마한 물량이 분양 중입니다. 저는 조심스럽게 1순위 해당지역 마감을 예상하지만 예기치 못하게 당해지역에서 미달이 발생할 수도 있습니다. 그러면 1순위 기타지역, 2순위 청약자분들에게도 기회가 돌아올 것으로 예상합니다.

 

 대규모로 분양하기 때문에(2,900세대) 분양 완판과 인기에 대한 불확실성이 드러나고 있습니다. 대림건설에서는 전용 59타입 당첨및 계약자에게 '빌트인 김치냉장고와 장'을 무상으로 제공합니다. 뿐만아니라 1구역 '부평캐슬앤더샵퍼스트'와 2020년 연말까지 눈치싸움을 하면서 분양공고를 미룸으로 보았을 때 상당한 물량 부담이 있는건 사실입니다.

대림건설 혜택

 그래서, e편한세상 부평그랑힐스는 평당 분양가까지 100만원정도 저렴하게 내 놓으면서 분양 흥행에 대한 의지를 보이고 있습니다. 요즘 분양가 상한제가 적용되지 않은 아파트 치고는 주변대비 분양가가 저렴한 편입니다. 때문에 당첨만 된다면 기본적인 시세차익을 얻을 수 있습니다.

 

 59타입이 메인이라 아쉬운 점이 있지만,(84타입은 모두 4층 이하 저층으로만 구성) 인천 구도심에서 새로운 아파트를 찾는 분들에게는 충분한 메리트(주거환경, 시세차익)을 줄 것으로 예상합니다.

 

 7호선 산곡역이 곧 개통예정이며 도보로 15분 정도면(버스로 2~3정거장) 가능합니다. 이 또한 큰 장점으로 보이는 아파트 입니다.

 

8. e편한세상 부평그랑힐스 입지 & 대표 평면