[인천] 부평캐슬앤더샵퍼스트, 공고 깔끔정리 시세차익 프리미엄 분석

안녕하세요! 오늘도 좋은 청약 정보를 들고 왔습니다.

 

이번에는 인천지역에서 분양을 하는 '부평캐슬앤더샵퍼스트' 청약정보에 대해서 알아볼텐데요, 이곳은 인천 부평구 청천 1구역 재개발 지역입니다. 최근 인천 부평구 청천동과 산곡동이 거의 미니 신도시 급으로 재개발이 되고 있는데요, 그 중에서 청천 2구역과(e편한세상) 부평캐슬앤더샵파크가 수도권 서쪽에 큰 관심을 불러 일으키고 있습니다.

 

오늘도 '부평캐슬앤더샵퍼스트' 모집공고 깔끔하게 정리해드리고, 자금조달 계획 및 시세차익, 당첨 필승전략에 대해서 말씀드리겠습니다! 

부평 캐슬&더샵 퍼스트

먼저 부평캐슬앤더샵퍼스트의 사업개요를 살펴보면 일반 분양물량은 1,140세대 이며 모두 전용면적 85제곱미터 미만 물량으로 배정되어 있습니다. 분양공고는 12월 30일 기준이며, 2023년 11월 입주 예정인 아파트 입니다.

홈페이지에는 분양시기를 2020년 12월 31로 표기하고 있지만, 입주자 모집공고일은 12월 30로 모든 청약자격조건 판단기준이 됩니다.

부평 캐슬&더샵 퍼스트 분양개요

1. 자격요건

 - 1순위 청약조건 : 수도권 거주 세대주 (인천 부평구는 조정대상지역)

 - 청약통장 24개월 이상 1순위, 24개월 미만 2순위

 - 청약통장 예치금 기준 아래 표 참고(청약신청자의 거주지 기준)

 - 5년내 당첨이력 없음

 - 무주택 및 1주택자 1순위 가능(2주택자 2순위)

청약통장 예치금

2. 청약일정

 - 특별공급(신혼특공, 생애최초 등) : 2021년 1월 11일(월)

 - 일반공급 1순위 (당해) : 2021년 1월 12일(화)

 - 일반공급 1순위 (기타) : 2021년 1월 13일(수)

 - 일반공급 2순위 : 2021년 1월 14일(목)

 - 당첨자 발표 : 2021년 1월 21일(목)

 - 당첨자 서류접수 : 2021년 1월 22일 ~ 31일

부평 캐슬앤더샵퍼스트 1순위 당해(인천) 에서 마감 예상

3. 면적별 청약 공급대상 (특별공급 분석)

각 평형별 물량 비율은 59타입 64%, 72타입 18%, 84타입 18%입니다. 59타입의 비율이 압도적으로 많은데요, 전체 물량중에 59타입의 비중이 높은 이유는 이곳은 재개발 지역입니다. 기존 입주권을 가지고 있는 원주민들이 대부분 84타입 물량을 가져간 것으로 분석됩니다. 나중에 동별 배치도 사진을 보시더라도 84타입의 좋은 위치와 층은 배정받을 수 없음을 알 수 있습니다.

 

부평캐슬앤더샵퍼스트는 전용면적 85제곱미터 미만으로 구성되어 있습니다. 따라서 모든 평형에 신혼부부, 생애최초 특별공급 물량이 배정되어 있습니다. 민간택지이기 때문에 생애최초 물량은 전체 물량의 7%를, 신혼부부 특공은 20%가 배정되었습니다. 특별히 생애 최초는 '우선순위', '가점'이 없는 오직 '추첨제'이기 때문에 '저가점자'나 자녀가 없는 신혼부부들은 자격을 확인하여 청약에 도전해 보시길 바랍니다.

 부평 캐슾&더샵 퍼스트 공급 물량 비율

2020/12/28 - [부동산/청약전 기본사항] - [생애최초] 민간분양에 까지 확대된 생초 특별공급 완벽분석, 청약틈새를 노려라!

[생애최초] 민간분양에 까지 확대된 생초 특별공급 완벽분석, 청약틈새를 노려라!

4. 특이사항

 - 분양가 상한제 적용지역은 아님! 

 - 재개발, 주변 재개발 구역 다수 지정 진행중 진행완료 (미니신도시급)

 - 인천 당해 100% 우선 공급

 - 인천 부평구 조정대상지역 청약 재당첨 제한 7년

 - 1주택 이상 가점제 불가 추첨제 가능 (조정대상지역 가점제 75%, 추첨제 25%)

 - 2.20 대책으로 인한 조정대상지역 분양권 전매금지

 - LTV 50% 적용, 대출 시 6개월 내 전입 의무

 - 부평산단, GM공장 및 깔끔하지 않은 주변 (향후 개발시 호재)

청천1구역 (부평 캐슬&더샵 퍼스트) 주변 재개발 지구

5. 분양가 및 자금조달계획 전략

평당 1,700만원 대에 분양을 한 부평캐슬앤더샵퍼스트는 분양가가 예측대비 그렇게 저렴한 편은 아닙니다. 하지만 향후 가치와 인천 구도심에서 새롭게 개발된 곳이 별로 없기 때문에 그 수요는 많을 것으로 예상됩니다. 인천시 부평구는 조정대상지역이기 때문에 대출규제가 비교적 적은 편입니다. 때문에 중도금 대출을 50%까지 받을 수 있고, 서민 실수요자 요건을 만족한다면 중도금 60% 모두를 대출받을 수 있습니다. (서민실수요자 기준은 소득 8000만원 이하, 생애최초 9000만원 이하 자세한 내용은 따로 정리해서 알려드리겠습니다!)

 

하지만 조정대상지역이라고 하더라도 중도금 대출을 받을 경우, 입주지정일 후 6개월 이내 전입의무가 생기게 됩니다. (그렇지 않으면 3년간 주택, 전세 등 대출 제한조치) 애초에 다주택자들에게는 주택담보대출이 막힌 상황이기 때문에 대출을 원하신다면 무조건 '실거주'를 염두해 두셔야 합니다. 현금 6,000만원만 있으면 청약 당첨 후 대출규제가 비교적 느슨하기 때문에 별 문제 없이 분양권을 유지할 수 있습니다.

6. 시세차익(프리미엄) 시세차익은 그리 크지 않을 것

 전매제한은, 등기 후 가능합니다. 다른 재개발 지구는 올해 2.20 대책 이전에 분양을 했기 때문에 분양권 전매가 가능하며, 주변호가는 6.1억~ 6.3억까지 시세를 형성하고 있습니다. 가격 차이는 7호선 산곡역까지의 거리에 따라 형성되고 있습니다. 부평캐슬앤더샵퍼스트는 산곡역까지 도보 10분정도 예상하며 분양가 대비 프리미엄은 최소 5천만원 정도로 예상합니다. 그 이유는 청천 2구역 e편한세상이 5.3억으로 3천만원정도 저렴하게 분양을 했고 5천세대가 넘는 대규모 단지이기 때문에 그 물량을 감당하기는 어려울 것으로 보입니다.

 현재도 산곡 4구역, 2-1, 2-2구역 등에서 분양권 매물이 나오고 있는 상황입니다. 그렇다고 현재 부동산 시장의 매물잠김 현상이 나타나지도 않고, 이곳은 집값 담함의 의지(?)도 별로 없어 보입니다. 아마 청천 1구역과 2구역이 모두 전매 제한이 풀릴 때 가격상승이 어느정도 둔화 될것이라 예상하고 집주인들이 지금부터 매물을 내놓는 것이 아닐까 생각합니다.

 7호선 산곡역에 대해서 이야기를 해보자면, 7호선이 청라까지 연장될 예정이고 서울 강남과 동북부를 연결하는 핵심 노선은 맞습니다. 하지만 온수역 이후부터 경기도, 인천이 관리하기 때문에 배차간격이 늘어나 서울의 7호선 만큼 메리트는 떨어집니다. 뿐만 아니라 7호선은 아직까지 급행 계획이 없기 때문에 서울 접근성은 급행과 특급이 있는 1호선이 더 좋습니다. 하지만 환승없이 서울의 강남을 관통하는 7호선인만큼 산곡역 개통이후 집값은 한번 더 상승할 것으로 예상됩니다. 

 

7. 당첨확률 높이기 + 총평

- 저가점자분들은 59타입을 노리셔야합니다. 59타입의 물량이 상당부분 차지하고 있고, 상대적으로 좋은 위치 층수를 얻을 확률이 84타입대비 높기 때문입니다.

- 조정대상지역이기 때문에 추첨제 물량이 있습니다. 일반 물량 중 25%가 추첨제이기 때문에 1주택자이거나 부평캐슬앤더샵퍼스트가 애매하신분들은 84 추첨제에 지원해보시길 권해드립니다.

- 인천 구도심의 낙후된 환경 거주자는 향후 미니신도시 급으로 개발될 산곡, 청천 재개발 구역 도전 메리트가 충분할 것으로 보입니다.

- 서울 접근성은 7호선 산곡역이 생기지만, 부평캐슬앤더샵퍼스트는 산곡역 초역세권은 아니기 때문에 서울 생활권 사람들에게 추천하기는 힘듭니다. 

- 시세차익은 그래도 최소 5천만원 이상 예상됩니다. 더해서 분양공급절벽이 예상되는 상황에서 내집마련이라는 편안한 마음을 얻을 수 있습니다.

- 미니신도시급으로 개발 되는만큼 대규모 공급물량 부담이 공존합니다. 개발이 되어서 가치가 상승할지, 대규모 공급이 아파트 시세에 부담이 될지는 지켜보아야할 점입니다.

- 분양가가 분양가상한제가 적용된 아파트 처럼 매우 저렴하지 않습니다. 때문에 실거주를 무조건 염두해두고 청약하시길 추천드립니다.

 

8. 부평캐슬앤더샵퍼스트 입지 & 대표 평면