[고양] 신혼희망타운 지축A-2, 장항A-4, A-5 깔끔 비교 분석, 전략, 수익공유

안녕하세요

오늘은 신혼희망타운 분양정보를 소개해 드리려고 합니다.

 

 2020년 12월 말 신혼희망타운이 대거 모집공고를 발표하면서 많은 분들이 관심을 많이 가지시고 계시는데요, 어디가 더 좋을지 많은 신혼희망타운 지원자들이 궁금해 하십니다. 오늘 고양에서 분양하는 신혼희망타운 공고문에 대해서 깔끔하게 비교하고, 신혼희망타운 주의사항, 향후 시세차익 예측, 입지 등에 대해서 알아보겠습니다.

 

 고양 지축 A-2, 장항 A-4, 장항 A-5 신혼희망타운은 신혼부부(7년 이내)전용 '분양'입니다. 때문에 시세차익을 기대할 수 있고, 경쟁률이 낮으며, 신혼부부들을 위한 특화 설계로 신혼부부들에게 의외로 인기가 많습니다. 좀 더 자세한 내용은 아래 첨부 글을 확인해주세요!

 

2020/12/21 - [부동산/청약전 기본사항] - [신혼희망타운] 완벽정리 신혼절망타운인가 희망타운인가? 수익공유 모기지 필수까지 정리

[신혼희망타운] 완벽정리 신혼절망타운인가 희망타운인가? 수익공유 모기지 필수까지 정리

1. 자격 요건

 - 신혼부부 (7년 이내, 6세 이하 자녀)

 - 예비 신혼부부

 - 미성년자를 자녀로 둔 한부모 가족

 - 자산, 소득기준 충족 자 (기준확인 : https://money-log.tistory.com/20?category=896931)

 - 위 3가지 항목의 세대원이면 청약신청이 가능합니다.

 - (무주택자만 가능합니다), (특별공급에 당첨되지 않은 자만 가능합니다)

고양 지축A-2, 장항 A-4, A-5 청약 깔끔정리

 

2. 청약 일정

 - 모집공고일 : 2020년 12월 29일(화)

 - 접수기간 : 2021년 01월 12(화) ~ 13(수)

 - 당첨자발표 : 2021년 01월 20일(화) : 지축 A-2, 21(수) : 장항 A-4, 22(목) : 장항 A-5

 - 당첨자 서류접수 : 지역별 상이

 당첨자 발표일이 서로 모두 다르기 때문에 중복당첨 시 먼저 발표나는 지축A-2, 장항 A-4, A-5 순으로 우선 순위를 가짐

 

3. 특이사항

 - 중도금 20%, 이자 후불제 진행

 - 당첨일 3곳 모두 다름

 - 수익 공유형 모기지 가입 필수, 이율 1.3%, LTV 70% 적용

   예를들어, LTV70%, 대출 15년, 자녀 2명 시 수익(매각대금 - 분양가)의 20%를 국가와 공유.

 - 모두 55타입, 56타입으로 구성 (55 : 지축, 56: 장항)

 - 행복주택(임대)물량 추후 공급 예정

 

4. 지축, 장항 신혼희망타운 입지

 # 고양 지축 : "서울 옆 알짜자리, 신혼 첫 보금자리"라는 슬로건을 내걸고 있습니다. 실제로 지하철 3호선 지축역과 거리가 가까우며 서울 접근성이 좋아, 이번 [고양] 3개의 신혼희망 타운 중 가장 입지가 좋다고 평가 받습니다. 또한 이케아 스타필드 등 지축지구 주변 인프라가 이미 완성 되어 있기 때문에 당장 들어가 살기에는 가장 좋은 입지를 가지고 있습니다.

 3기 신도시 창릉지구와도 가깝고, 연신내역은 GTX-A까지 정차하기 때문에 지축지구는 예전부터 신혼희망타운 지원자들에게 관심을 받아 왔습니다.

고양 지축 A-2 입지

 # 고양 장항 : 고양 장항 지구는 고양 킨텍스 생활권으로 보시면 됩니다. 다만, 장항지구가 아직까지 개발초기 단계이기 때문에 주변이 황량합니다. 또한 서울과의 접근성이 GTX-A 킨텍스역이 들어오기 전까지 상당히 불편할 것으로 예상됩니다. 이러한 점을 모두 감안하여 분양가도 저렴하게 책정되었는데요, 그만큼 "초기 불편함을 감수하면 개발 호재가 많이 기다리고 있다"고 해석할 수도 있겠습니다.

고양 장항 A-4, A-5 입지

 

5. 분양가 분석 & 자금조달계획

 지축은 4억 1천, 장항은 3억 5천 ~ 3억 6천 사이에 분양을 했습니다. 때문에 계약금 10%만 있으면 아파트를 분양 받을 수 있습니다.

 또한, 이번 신혼희망타운의 장점은 중도금을 20%만 지불하면되고 그 간격도 1년 씩이나 되기 때문에 부담이 적습니다. 뿐만 아니라, 중도금 대출도 가능하며 이자후불제도 시행합니다.

 신혼희망타운은 수익공유형 모기지를 필수적으로 가입해야합니다. 분양가 3억 300만원 초과인 아파트는 모두 대상입니다. 잔금 대출시 적어도 30%이상은 실행하셔야 하고, 수익을 공유해야합니다.

 

6. 총평 & 프리미엄 예상

 신혼들에게 이만한 기회는 없습니다. 또한 해당지역(고양 1년 이상 30%), 경기도(6개월 이상 20%), 기타지역(수도권 50%)으로 해당지역 외 사람들에게도 기회가 있습니다.

공급기준

 

또한, 수익형 모기지를 한다고 하더라도 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. 고양 지축의 경우 제가 신혼희망타운 소개 글에서도 추천단지로 소개해 드렸는데요, 수익형 모기지 실행했을 때 프리미엄을 계산해 보겠습니다.

 

24평형 기준 프리미엄은 기본적으로 길 건너 서울시 은평구 24평 아파트들은 6.5억에서 7.5억 까지 시세를 형성하고 있습니다. 지축이 아무리 좋은 곳이라고 하지만 고양시에 위치하고 있고, 신축이지만 공공분양이라는 약점을 가지고 있습니다. 또한, 임대세대가 함께 있기 때문에 다른 아파트들 처럼 아파트 시세를 추종하기는 어렵다고 봅니다. 때문에 현재기준 1.9억 정도의 프리미엄을 예상해 6억 정도로 예상합니다.

지축 주변 아파트 시세(23, 24평형)

 수익 공유예시를 살펴보면, 수익공유 모기지대출 30%를 실행하였고, 6년 뒤 전매제한이 풀렸을 때 아파트를 매매한다고 가정해봅시다. 이때 2명의 자녀가 있다면 나라와 10%의 수익을 공유해야 합니다. 매매당시 6억으로 매매했다면, 시세차익은 1.93억이고 10%인 1,930만원을 나라와 공유해야 합니다.

 

 두번째로, 대출을 70%실행하고 10년 뒤 아파트를 매매하며, 자녀가 1명 있다고 가정해 봅시다. 이때 아파트 가격이 추가로 폭등하여 8억에 매매한다면 시세차익은 3.93억이고 30%의 수익을 나라와 공유합니다. 때문에 1.18억을 세금(?)으로 납부해야 합니다.

시세차익 공유 예시

시세차익에 대한 글은 ([신혼희망타운] 완벽정리 신혼절망타운인가 희망타운인가? 수익공유 모기지 필수까지 정리 (tistory.com)에서 자세하게 살펴볼 수 있습니다. 

 

 어쨌든 신혼희망타운에 당첨된다면 '수익을 국가와 공유'해야합니다. 이 말을 돌려 생각해보면 신혼희망타운은 그만큼 저렴하게 분양했다는 뜻인데요, 수익공유 대출도 1.3% 저리로 나라에서 장기간 (30년) 빌려줍니다. 이런 기회를 놓치면 안되겠죠?

 

 총평을 하자면, 신혼희망타운 자격요건이 되시는 분들은 무조건! 청약에 지원하시길 권해드립니다. 3곳 모두 중복 청약의 걱정 없으니 마음껏 쓰셔도 좋습니다.

 

 내집마련의 꿈을 이루시는 2021년을 기원하며 포스팅을 마치겠습니다.