안녕하세요?
요즘 자이에서 줍줍, 성남 대장동 등 2020년 마지막 분양을 진행하고 있는데요
오늘은 성남시 창곡동에 분양하는, 시세차익이 무려 2배 이상 예상되는 '위례자이더시티'에 대해 알아보겠습니다.
'위례자이더시티'는 특이하게 '공공분양'과 '신혼희망타운'이 결합된 형태로 분양을 합니다.
보통 공공분양은 LH에서 직접 분양하는 경우가 많은데, 이번에는 특이하게 1군 브랜드 중에서 가장 최상위인 '자이'에서 짓는 공공분양 입니다.
총 800세대를 분양하는데 그 중 공공분양 360세대 신혼희망타운 293세대를 분양하며, 나머지 147세대는 '임대'물량입니다.
위례자이더시티 모집공고문을 깔끔하게 정리해드리고, 자금조달 계획 및 시세차익, 당첨필승전략에 대해서 소개해 드릴게요!
1. 자격요건
- 수도권(서울,경기,인천)에 거주하는 '무주택세대구성원'(예비신혼부부는 혼인으로 구성될 세대)
(공공분양 : 성남 2년이상 30%, 경기도 2년이상 20%, 수도권 기타지역 50% 할당)
- 자산보유기준
공공분양 : 부동산 2억1550만원 이하, 차량가액 2764만원 이하
신혼희망타운 : 자산 3억300만원 이하 (부동산 + 금융 + 기타 + 자동차 - 부채)
- 소득기준 적용 : 공공분양 특별공급 (다자녀, 노부모부양, 생애최초, 신혼부부), 신혼희망타운 전체
2. 청약일정
공공분양
특별공급(신혼부부, 생애 최초 등) : 2021년 1월 11일(월)
일반공급 1순위 : 2021년 1월 12일(화)
(공공분양의 1순위 : 청약저축 가입 2년이상 그리고 24회 이상 납입, 세대주, 5년이내 당첨 없음)
일반공급 2순위 : 2021년 1월 13일(수)
(1순위 외)
당첨자 발표 : 2021년 1월 19일(화)
당첨자 서류접수 : 2021년 1월 22일 ~ 27일
신혼희망타운
접수 : 2021년 1월 18일(월) ~ 19일(화)
당첨자발표 : 2021년 2월 4일(목)
당첨자 서류접수 : 2021년 2월 16일 ~ 19일
3. 면적별 청약 공급대상 특별공급 분석
공공분양은 전용면적 74, 82, 84 타입으로 구성되어 있습니다. 74타입이 133세대 82 타입이 6세대 나머지 221세대가 전용면적 84제곱미터로 분양하게 됩니다. 반면 신혼희망타운은 전용면적 59제곱미터 미만으로 분양하는데요. 관심이 많으신 59제곱미터는 142세대(55제곱미터 110세대)를 분양하게 됩니다.
이번 공공분양에서 신혼특공과 생애최초의 물량이 상당히 많습니다. 공공분양의 경우 생애최초가 25%까지 늘어났기 때문입니다. 신혼특공의 경우 30%가 유지 되었습니다.(민간분양 20%) 특별공급이 전체 360세대 중 80%를 차지하고 나머지 20%인 74세대를 일반분양하게 됩니다. 또한 신혼희망타운이 사실상 신혼부부를 위한 공급물량이기 때문에 이번 위례자이더시티는 '신혼부부'를 위한 청약이라고 해도 과언이 아닙니다.
공공 분양이라서 높아진 신혼특공 물량 (20% > 30%) 2020년 9월부터 공공분양에서 늘어난 생애최초 물량(20% > 25%) 그리고 100% 신혼부부들을 위한 신혼희망타운 물량까지 이번 위례자이더시티에 꼭 지원하셔야할 분들 누군지 아시겠죠?
4. 특이사항
- 재당첨 제한 10년, 전매제한 10년, 의무거주 5년
- 공공분양 택지지구 : 성남 30%, 경기2년 20%, 기타 수도권 50% 물량 할당
- 공공분양과 신혼희망타운 조합 : 59제곱미터 미만 신희타, 초과 공공분양
- 동시 지원가능 : 발표일이 다름 (먼저 발표되는 공공분양이 우선)
- 신혼부부에게 많은 기회를 제공 : 신특 + 생초 물량 55% + 신혼희망타운 100% = 483세대 For 신혼부부
- 공공분양은 민간분양 가점제와 다름 : 3년 무주택에 저축 총액이 많을수록 유리 (인정금액)
- 예비신혼부부에게도 기회제공 : 신혼희망타운은 '예비신혼부부'에게 청약 기회 제공
- 신희타에 전용면적 59제곱미터 물량!
신혼희망타운 자격 요건은 아래 글을 참고하세요!
2020/12/21 - [부동산/청약전 기본사항] - [신혼희망타운 완벽정리] 절망타운인가 희망타운인가? 수익공유 모기지 필수까지 정리
[신혼희망타운 완벽정리] 절망타운인가 희망타운인가? 수익공유 모기지 필수까지 정리
안녕하세요 오늘은 신혼 희망타운에대해서 소개해 드리려고 합니다. 신혼희망타운은 신혼부부를 위해 특화된 아파트 단지를 공급하는 '공공분양'의 일종입니다. 기존의 청약시장에서 민간분양
money-log.tistory.com
5. 분양가 및 자금조달계획 전략
공공분양이지만 팬트하우스 물량이 있고 분양가가 주변대비 매우 저렴하지만, 공공분양 치고는 부담스러운 가격입니다. 하지만 주변이 워낙 시세가 높기 때문에 다소 높은 분양가가 청약 유무를 결정하는데 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다. 팬트하우스를 제외하면 분양가가 모두 9억 미만으로 중도금 대출에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 신혼희망타운의 경우 분양가가 3억 300만원 초과로 수익공유모기지 필수 가입 대상입니다. (자세한 내용은 위 신혼희망타운 정리글을 참고해 주세요)
평당 2,300만원 수준으로 분양기 되었는데요, 84A type을 통해 자금 조달 계획에 대해서 알아보겠습니다. 계약금은 20%로 1억 6천만원의 현금이 필요 합니다. 현재 위례자이더시티는 투기과열지구 이기때문에 중도금 대출은 40%까지 가능하며, 6억 초과이기 때문에 실수요자요건인 50% 중도금 대출은 불가합니다.
지금 당장 1억 5천만원 이상의 현금이 필요하고 2년 내 1억 5천만원 정도의 현금을 마련하셔야합니다. 잔금 대출은 잔금대출 당시 주택의 시세에 따라 결정됩니다. 현재 기준 9억미만 40%, 9억초과 20%, 15억 초과 불가이기 때문에 아파트 시세가 14억 9999만원이라 가정하면 4.8억까지 잔금 대출이 가능합니다. 그래서 입주 전까지 내 돈 3억은 있어야 위례자이더시티를 분양받는데 무리가 없습니다. 실거주 의무가 있기 때문에 전세를 놓을수도 없기 때문입니다.
6. 시세차익(프리미엄) 분양가 2배 이상 예상
이 사진 한장으로 모든것이 설명됩니다.
결국, 프리미엄이란 "시세 - 내가 산 가격"입니다. 그만큼 저렴하게 분양받았다면 프리미엄은 높게되겠죠.
주변 34평형 아파트의 시세입니다. 위례중앙역 초역세권 아파트는 시세가 16억까지 호가는 17.1억까지 나오고 있는 상황이고, 위례자이더시티 동쪽으로 입지는 떨어지지만 34평형 아파트가 모두 12.5억 이상 시세를 보이고 있습니다. 호가는 14억까지 가능한 상황인데요, 위례자이는 위례신사선 시발역인 '위례중앙역' 역세권입니다. 또한 남위례 단지들 중에서 신축에 해당하며, 공공분양이지만 자이라는 1군 브랜드를 가진 아파트입니다.
현재 프리미엄만 계산해도 분양가의 2배에 육박하는데, 앞으로의 호재(트램, 위례신사선 등)이 아파트 가격을 든든하게 받쳐줄 것으로 예상되기에, 분양가의 2배 이상 프리미엄은 무난하다고 생각합니다.
7. 당첨확률 높이기 : 신혼부부는 무조건 다 지원
공공분양이냐? 신희타냐? 선택의 기로에 있으신 분들이 많으실텐데요, 중복지원이 가능합니다. 때문에 신혼부부를 위한 축제(?)인 이번 위례자이더시티에 망설이지 말고 지원하세요.
개인적으로는 공공분양에 당첨되었을 때 더 유리하다고 생각합니다. 왜냐하면 신혼희망타운도 당연히 실거주 의무가 있고 전매제한 의무가 있습니다. 그런데, 신혼희망타운은 결정적으로 '수익공유모기지'에 필수로 가입해야하기 때문에 향후 프리미엄을 국가와 공유해야한다는 점입니다.
하지만, 공공분양 분양가가 부담스러운 신혼부부라면, 신혼희망타운에 지원해보는 것도 나쁘지 않을 것으로 예상됩니다. 그리고 공공분양에 비해 신혼희망타운의 지원자격 문턱이 낮습니다. 청약통장 가입기간이나 횟수 제한이 공공분양에 비해서 널널합니다. 아파트 청약준비를 한지 얼마 되지 않은 신혼부부나 예비신혼부부는 경쟁률이 낮을 것으로 예상되는 신혼희망타운 작은 평형에 지원을 추천드립니다.
8. 위례자이더시티 입지 & 평면
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