드디어! 2020년을 화려하게 마무리 할 성남 '판교밸리자이'의 공고문이 12월 28일날 발표되었습니다.
판교밸리자이 청약의 모든 기준은 모집공고일 기준인 12월 28일입니다.
2020년에 분양을 했기 때문에 2021년 부터 새롭게 적용되는 아래 청약제도 변경사항은 적용되지 않습니다.
2020/12/24 - [부동산/청약전 기본사항] - [2021년 대비] 새롭게 달라지는 '청약제도' 완벽 정리 (3기신도시 사전청약도)
[2021년 대비] 새롭게 달라지는 '청약제도' 완벽 정리 (3기신도시 사전청약도)
2020년 다사다난한 부동산 시장은 급등을 거듭하였습니다. 수도권에서 시작되는 집값 과열 현상이 풍선효과로 이어졌고 지방 아파트까지 그 기세가 맹위를 떨치고 있습니다. 그래서 청약시장에
money-log.tistory.com
판교밸리자이의 평균 분양가는 전용면적 60type 기준 6.2억에 84type 기준 8.5억에 분양하였습니다. 분양가가 그렇게 저렴하지는 않지만 판교와 맞닿은 입지를 생각하면 시세차익은 상당할 것으로 기대됩니다. 총 350가구를 분양하며 입주예정은 2023년 2월입니다.
청약 공고문, 입지, 평형, 특이사항 등에 대해서 살펴보고 자금조달계획, 시세차익(프리미엄), 당첨확률 높이기에 대해서 깔끔하게 정리하도록 하겠습니다.
1. 청약일정
특별공급 (신혼부부, 생애최초 등) : 2021년 1월 7일(목)
일반 1순위(당해) : 2021년 1월 8일(금) 성남시 2년 이상 당해 거주자
일반 1순위(기타) : 2021년 1월 11일(월) 성남시 2년 미만, 수도권(서울,경기,인천)
일반 2순위 : 2021년 1월 12일(화)
당첨자발표 : 2021년 1월 18일(월)
당첨자 서류제출 : 2021년 1월 20일 ~ 25일
계약 체결 : 2021년 2월 1일 ~ 5일
이번 판교밸리자이 일반공급의 경우 일반 1순위(당해) 마감이 예상됩니다. 따라서, 성남 2년 미만 거주자 및 수도권 거주자는 당첨기회가 없다고 해도 무방합니다.
2. 청약 공급대상
판교밸리자이는 총 350세대를 분양하며, 60타입과 84타입으로 구분 됩니다. 84타입은 총 14세대 밖에 공급하지 않기 때문에 경쟁률이 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 나머지는 모두 59tpye으로 공급합니다. 특이하게 1단지, 2단지, 3단지로 구분되는데요. 청약은 같은 날 하게 됩니다. 어느 곳이 더 좋을지 경쟁률은 높을지에 대해서는 당첨확률 높이기에서 살펴보겠습니다.
3. 특별공급 신청자격별, 주택형별 공급세대수
기관추천, 다자녀, 노부모부양 특별공급을 제외한 생애최초, 신혼부부 특별공급에 전체물량의 60%를 공급합니다. 이번판교밸리자이는 모두 전용면적 85제곱미터 미만으로 모든 평형에 대해서 특별공급 물량이 있습니다.
4. 특이사항
판교밸리자이는 대규모 택지개발지구가 아니기 때문에 경기도 성남 당해에 100%를 우선공급합니다.
평형은 모두 84제곱미터 미만이기 때문에 '가점제'물량만 있습니다. (자세한 내용은 민간분양 가점제를 참고하세요)
2020/12/20 - [부동산/청약전 기본사항] - 민간분양 1순위 가점 완벽하게 정리하기
민간분양 1순위 가점 완벽하게 정리하기
안녕하세요 오늘은 민간분양 1순위 '가점'에 대해서 완벽하게 정리해 드리도록 하겠습니다. 투기과열지구이거나 수도권 공공택지의 경우 민간분양에서 전용면적 85제곱미터 이하의 아파트는 100
money-log.tistory.com
판교밸리자이는 주상복합으로 상가시설과 오피스텔 등이 함께 있습니다. 하지만 최고 층수는 14층으로 용적률은 낮은편입니다.
중요한 점은 단지 동쪽으로 성남비행장이 존재하기 때문에 비행기 소음이 다소 발생할 수 있다는 점입니다.
5. 분양가 및 자금 조달 계획
평당 2,400만원 수준으로(84타입은 2380만원) 분양한 판교밸리자이의 분양가 납입 일정은 생각보다 타이트 합니다. 완공이 약 2년밖에 걸리지 않기 때문에 생각보다 자금 납부 일정이 빨리 다가옵니다. 계약금은 10%입니다. 요즘에는 20%인 곳도 많은데 판교밸리자이는 10%로 초기 계약금에 대한 부담이 줄어듭니다. 따라서 본인자금 7,000만원(60타입기준)만 있으면 계약이 가능합니다. 60, 84타입 분양가가 모두 9억미만이기 때문에 특별한 일이 없으면 중도금 대출은 모두 나오게 됩니다. 경기도 성남시 수정구는 투기과열지구이기 때문에 중도금 대출은 40%까지 가능하며 22년 6월부터는 자납을 해야합니다. (6억 초과이기 때문에 실수요자 LTV50%는 불가 합니다)
60타입기준 계약금 7천만원과 20%의 중도금 1.4억을 향후에 마련할 수 있다면 아파트청약을 유지하는데 문제가 없습니다. 나중 입주시에는 잔금대출(주택담보대출)로 돌려서 나머지 잔금을 치루면 됩니다. 잔금대출은 당시 KB시세나 감정가 기준으로 진행하게 됩니다.
중도금 대출 후 전세 밀어넣기로 잔금을 치루실 계획이라면, 3년간 주택관련 대출 제한을 염두해두셔야합니다. 부동산 대책으로 인해 중도금 대출을 받으면 6개월 이내에 전입을 하셔야하기 때문입니다.
6. 시세차익 (프리미엄) + 4억 예상
사실 주변 비교할만한 단지가 없습니다. 옆단지 고등호반써밋판교밸리와 비교를 하면 현재 호가는 전용면적 84기준 13억까지 나옵니다. 판교테크노밸리 인근 판교역은 아파트 연식에 따라 16억에서 20억정도의 시세를 보이고 있습니다. 때문에 판교밸리자이도 비교대상인 호반써빗만큼의 시세 차익과 신축 프리미엄, 자이브랜드를 생각했을 때 최소한 4억에서 5억의 프리미엄을 예상합니다.
7. 당첨 확률 높이기 전략
60A 대비 60B는 물량은 작지만 드레스룸의 창이 없기 때문에 경쟁률이 낮을 것으로 예상 : 저가점자에게 60B 추천
상적천을 전면에 끼고 있고 왕남 초등학교가 까가운 2단지가 가장 인기 있을 것으로 예상 : 2단지 > 3단지 = 1단지
84타입은 물량이 작기 때문에 가점 컷 높을 것으로 예상 60점대 후반에서 70점대
8. 입지 평면 등
입지는 매우 좋습니다. 강남까지 자차이동이 편리하고 아래로는 판교를 품고 있습니다. 앞서서 말했지만 동쪽으로 공군 성남비행장이 존재한다는 점은 단점으로 작용하겠네요. 대중교통이 취약하지만 준 강남권의 입지를 가진 지역이라고 보시면 됩니다. 현재까지 지하철 소식은 없습니다.
'부동산 > [청약분석 전략]' 카테고리의 다른 글
| [인천] e편한세상 부평 그랑힐스 모집공고 깔끔정리 프리미엄비교(59 몰아주기?) (0) | 2021.01.03 |
|---|---|
| [인천] 부평캐슬앤더샵퍼스트, 공고 깔끔정리 시세차익 프리미엄 분석 (0) | 2021.01.01 |
| [성남] 위례자이더시티 공고 깔끔정리, 입지, 시세차익, 당첨 필승전력(feat.신혼들을 위한 축제) (0) | 2020.12.30 |
| [줍줍이 떴다] 당첨만되면 6억!! 수색6구역 DMC파인시티 자이 무순위 입주자 모집공고 깔끔정리 (0) | 2020.12.23 |
| [서울]힐스테이트 리슈빌 강일 2230만원 고분양가 논란? 공고문깔끔 정리 자금계획! (0) | 2020.12.19 |