드디어 2020년 12월 18일 많은 분들이 기다리고 있던 서울 강동구 강일에 '힐스테이트 리슈빌 강일'이 모집공고를 발표했습니다. 모집공고문이 12월 18일 이기 때문에 모든 자격은 공고일 기준인 12월 18일까지 모두 갖추셔야하는 사실! 모두 알고 계시죠? 힐스테이트 리슈빌 강일은 2020년 마지막 서울 분양으로도 인기가 많았는데요. 평균 분양가가 2230만원으로 시장의 예상보다는 조금더 높게 설정되었습니다. 총 809세대를 모집하는 이번 힐스테이트 리슈빌 강일의 입주예정은 2023년 9월로 약 2년 반이상이 남은 상황입니다. 청약 공고문과 입지 그리고 평형에 대해서 간단하게 살펴보고 이번 청약에 대한 저의 생각 자금조달계획, 프리미엄에 대해서 마지막에 설명드리도록 하겠습니다.
1. 청약 일정
특별공급 (신혼부부, 생애최초 등) : 12월 28일(월)
일반 1순위 : 12월 29일(화)
일반 2순위 : 12월 30일(수)
당첨자발표 : 21년 1월 7일(목)
당첨자 서류제출 : 21년 1월 8일~ 1월11일
계약체결 : 21년 1월 18일 ~ 1월 24일
2. 청약 공급대상
이번에 힐스테이트 리슈빌 강일은 총 809세대를 분양합니다. 84type과 101tpye으로 분양을 하게되는데 그 종류만 15종류에 달합니다. 이 그중에서 84 type이 특이하게 6층미만의 저층과, 복층형이 있고, 저층부터 고층까지 분양하는 type으로 구분이 세세하게 되어있습니다. 아마 힐스테이트 리슈빌 강일이 디자인 공모를 통해서 설계되었기 때문인데요. 아무래도 외부에서보는 디자인적으로는 아름답겠지만 실제 평형의 만족도는 물음표 입니다. 다음에 평형에서 조금더 설명드리겠습니다.
3. 특별공급 신청자격별 주택형별 공급세대수
기관추천, 다자녀가구 특별공급, 노부모부양 특별공급, 신혼부부특별공급, 생애최초 특별공급 중 신혼부부와 생애최초 특별공급에 전체 특별공급 물량의 55%(351가구 중 193세대 중)를 공급하게 됩니다. 대신 다자녀와 노부모부양을 제외하고는 전용면적 84제곱미터에만 특별공급을 신청할 수 있습니다.
4. 일반공급에서 중요한 점 : 서울특별시 2년이상 50%, 기타 수도권 50%
힐스테이트 리슈빌 강일에서 중요한 점인 이 곳에 대규모 택지지구로 지정되어 있어서 서울특별시 당해(2년이상 연속거주)에 50%의물량을, 서울 2년미만 및 기타 수도권 지역에 50%의 물량을 배정한다는 점입니다. 물론 84제곱미터 평형은 가점제이기 때문에 높은 가점이 필수 이지만 101제곱미터의 경우 추첨제 물량이 있기 때문에 서울에 2년 미만을 살더라도, 서울이 아닌 수도권에 거주하고 있으신 분들이라도 추첨에 도전할 수 있습니다.
5. 분양가 및 자금 조달계획
평당 2230만원에 분양으로 시장의 기대 보다 높은 분양가가 책정되었습니다. 84타입은 대부분 7억이 넘기 때문에 LTV50%의 서민 실수요자 요건에 해당하지 않습니다. 그렇지만 101타입도 9억 미만으로 분양하기 때문에 중도금 대출이 가능하게 됩니다. 현재 투기과열지구에서는 9억 이상의 분양가에는 중도금 대출이 실행되지 않는다는 점을 고려한것으로 보입니다. 어쨋든 주변 아파트 시세대비 분양가가 저렴하기 때문에 상당한 시세차익을 거둘수 있을것으로 예상됩니다.
자금 조달 계획은 20% 자납으로 구하셔야합니다. 84I 타입기준 1억 6천만원 정도는 마련하셔야 청약에 도전할 수 있고 이 후에는 중도급 집단대출로 40%까지 해결할 수 있기 때문에 22년 10월 5차 중도급 납입부터 또 1억 6천만원 정도를 마련하셔야합니다. 그리고 잔금 지급 시점에 잔금대출 즉, 주택담보대출로 갈아탈 수 있습니다. 적어도 1억 6천의 가용현금과 2년 후 1억 6천의 현금을 마련하셔야 합니다. (중도금 연체나 기타사항에 대해서는 고려하지 않았습니다)
그리고 이번에 분양을 받고 중도금 대출 이후 등기후 6개월 이내 전입의무가 생기게 됩니다. 6개월 이내에 전입을 하지 않으시면 3년간 주택관련 대출 패널티가 생기기 때문에 전세 밀어넣기로 자금계획을 세우시는 분들도 꽤 부담이 되실 것으로 생각이 됩니다.(애초에 청약에 무주택 실수요자에게 기회가 열려있기 때문에 큰 걱정을 하지 않으셔도 됩니다)
오히려 다행인 점은 분양가 상한제 지역에서 내년부터 분양하는 아파트에 대해서는 실거주 의무가 생기게 되는데 이번 힐스테이트 리슈빌 강일 같은 경우 중도금 대출을 받지 않으면 아무런 패널티가 없습니다.
6. 아파트 평면소개
아파트 평면은 총15개의 평면 종류가 있기 때문에 홈페이지에서 직접 살펴보시길 바랍니다. 84타입중에서는 저층만 있는 평명이 있고, 또 복층형 타입이 따로있습니다. 주목할만한 점은 북향 중에서도 고층만 한강뷰가 나오게 되는데 그 평형은 얼마 되지 않는다는 점입니다. 또한 북향으로 인해 채광에서 마이너스요소가 된다는 점 역시 기억할 필요가 있습니다.
7. 입지 : 9호선과 강동 하남의 사이
힐스테이트 리슈빌 강일의 입지는 서울 강동구의 끝자락에 위치하고 있고 오른쪽으로는 미사강변도시로서 하남시가 위치하고 있습니다. 윗쪽인 북쪽으로는 한강이 위치하고 있고 아랫쪽으로는 9호선이 연장될 계획입니다. 하지만 9호선 역까지 도보로 이동하기에는 부담스러운 거리입니다. 9호선 역이 계획되어 있는 강일초 사거리까지 도보로 약 15분 정도는 걸릴것으로 예상됩니다. 단지의 왼쪽으로는 수도권 1순환선(외곽순환도로)가 있으며 고덕강일 1지구가 있습니다. 강동구의중심 상권과 하남의 중심상권의 중간에 위치해 있기 때문에 입주후 생활환경은 좋을 것으로 예상됩니다.
8. 당첨된다면 시세차익은 어느정도? 3억에서 4억은 간다
주변의 강일리버파크 3,4,5단지를 살펴보면 전용 84제곱미터 기준으로 호가가 10억 5천 이상으로 형성되어 있습니다. 아파트가 12년차임을 감안할 때 그리고 힐스테이트 리슈빌 강일의 신축 프리미엄을 감안하면 현재가치기준 12억~13억정도는 될것으로 예상됩니다. 물론 대중교통입지는 강일리버파크가 더 좋지만 한강을 바로 앞에두는 힐스테이트의 장점이 있을 것입니다. 옆 아파트의 3년에서 4년된 아파트의 38평 39평 전용 98, 99제곱미터의 시세가 13억 그리고 호가가 15억까지 나오고 있는 상황인데요, 아마 101타입의 시세도 이정도에서 +1억 정도 되지 않을까 조심스럽게 예상봅니다.
9. 고분양가 논란 그래도 도전하자
신축아파트에 청약받기 힘든상황에서 서울에 분양가 상한제를 적용한 아파트가 나왔습니다. 고가점자분들은 아마 다른 아파트를 기다릴수도 있는데요, 특별공급이나 저가점자분들 그리고 서울이 아닌 기타 수도권에 거주하고 계시는 분들에게는 정말 좋은 기회가 될것으로 예상됩니다. 12월 29일 특별공급을 시작으로 청약당첨의 꿈을 이뤄가세요!
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