[인천] 송도자이 크리스탈 오션 모집공고 요약, 전략 (But 청약통장이 아깝다)

 

 안녕하세요 오늘은 송도자이 크리스탈 오션 모집공고문을 깔끔학 정리하고, 송도자이에 가치에 대해서 한번 말씀드려보고자 합니다.

 

 송도자이 크리스탈 오션은 인천시 송도 경제자유 구역에 위치한 곳으로 온라인에서 분양 전부터 엄청나게 홍보를 하던 곳입니다. 과연 이 곳의 가치는 얼마나 될까요?

 

 특별히 송도자이 크리스탈 오션은 총 1,503세대를 분양하며 84제곱미터가 주를 이루지만, 85제곱미터 이상 물량으로 추첨제 또한 존재합니다. 그리고 오션뷰가 영구적으로 보장되는 테라스와 펜트하우스 물량도 분양합니다.

 

아래의 포스팅을 읽어보시면 오늘 제가 하고자 하는 이야기를 좀 더 쉽게 이해하실 수 있습니다.

[청약기초] 로또 청약단지는 어떻게 탄생하게 되는가? 시세차익의 기본개념[1]

[청약기초] 로또 청약단지 탄생비밀, 분양가 상한제[2]

[청약기초] 로또 청약단지는 여기서부터! 개발호재를 보는 눈[3]

 

 

송도자이 크리스탈오션 공고문 깔끔정리

 

1. 자격요건

 - 1순위 청약조건 : 무주택 세대주 (투기과열지구, 조정대상지역)

 - 청약통장 24개월 이상 1순위, 24개월 미만 2순위

 - 청약통장 면적별 예치금 기준 충족

 - 5년 내 당첨이력 없음

 - 무주택 및 1주택자 1순위 가능 (2주택자 1순위 불가)

 

2. 청약일정

 - 특별공급 (신혼특공, 생애최초 등) : 2021년 1월 27일(수)

 - 일반공급 1순위 : 2021년 1월 28일(목)

 - 일반공급 2순위 : 2021년 1월 29일(금) : 당해 마감 예상

 - 당첨자 발표 : 2021년 2월 4일(목)

 - 당첨자 서류접수 : 2021년 2월 9일 ~ 10일, 15일 ~20일

 

3. 타입별 청약 공급 대상 (특별공급 분석)

 송도자이 크리스탈 오션은 인천 경제자유구역에서 분양하는 곳으로 특별공급의 비율이 일반 지역과 조금 다릅니다. 경제자유구역에서 10%의 특별공급 물량을 배정하면서 신혼특공과 생애최초가 줄어 들게 되었습니다.

 

 특별공급은 물량은 58%입니다. (전용면적 85㎡미만) 경제자유구역 10%, 기관추천 10%, 다자녀 10%, 신혼부부 20%, 생애최초 5%, 노부모 부양 3%입니다.

 

 신혼부부 특별공급은 20%, 생애최초 특별공급은 5%가 배정 되었습니다. 민간 분양에서도 작년부터 생애최초 특별공급이 시행되었는데요 송도자이 크리스탈 오션은 대규모 택지개발지구에 위치하지만, 경제자유구역 특별공급으로 생애최초 물량이 대거 줄어들게 되었습니다.(생애최초 완벽분석)

 

 

4. 특이사항

 - 인천시 당해 50%, 수도권 50% (대규모택지개발지구)

 - 분양가 상한제 미적용 (로또청약 아님)

 - 오션뷰에 몰빵(?), 오션뷰가 아니면 가치 수직하락

 - 1순위 인천시 당해 : 2년이상 연속거주

 - 투기과열지구 재당첨 제한 10년

 - 전용면적 85㎡이상 추첨제 물량 50%

 - 분양권 전매 등기 이후 가능 (분양가 미적용)

 - 자금조달계획서 의무제출 (자금조달계획서 완벽분석)

 - LTV 40%, 중도금 대출 시 6개월 이내 전입의무

 

5. 분양가 및 자금조달 계획, 전략

 이번에는 자금조달 계획에 대한 예시를 들지 않겠습니다. 높은 분양가가 책정되었기 때문에 현금부자가 아니면 청약을 추천드리지 않기 때문입니다. 평당 2,250만원 수준으로 분양을 한 송도자이 크리스탈 오션, 자금 조달하기도 매우 부담스러우며, 입주 후 감정가를 분양가 대비 얼마나 높게 받을지 의문이기 때문입니다.

 

 분양가가 가장 낮은 타입도 6억 초과라 최대 40%까지만 중도금 대출을 받을 수 있습니다. 

 

 110 타입부터는 분양가가 기본적으로 9억이 넘습니다. 98타입에서 발코니 확장과 옵션을 더하면 9억이 넘게 됩니다. 9억이 넘으면 중도금 대출이 불가하기 때문에 추첨제 물량이 있어도 자금이 없으신 분들은 지원할 수 없습니다.

 

6. 시세차익을 이야기하기 전에

#부산 엘시티, 마린시티

 송도자이 크리스탈오션은 미국 플로리다의 마이애미와 비교되곤 하는데요. 마이애미는 미국에서도 정말 손에 꼽히는 해변도시입니다. 많은 분들이 송도가 그렇게 될 것이라 예상하시곤 하죠.

미국 플로리다 마이애미

 우리나라 안에서 송도자이 크리스탈 오션과 견줄만한 오션뷰 아파트는 어디 있을까요? 제가 딱 떠올릴 수 있는 곳은 바로 부산 해운대 입니다. 해운대 해수욕장을 기준으로 엘시티와 마린시티는 우리나라를 대표하는 오션 뷰 아파트입니다. 이곳의 평가는 매우 좋습니다. 부산에서 아마 가장 살고 싶어 하는 곳이 바로 해운대가 아닐까 싶은데요. 과연 송도자이와 다른 점은 무엇일까요?

#동해와 서해는 다르다. 미국과 우리나라도 다르다.

 해운대는 주변으로 매우 깨끗한 환경을 가지고 있습니다. 주변 지역으로 큰 공단이 없고 동해는 매우 깊은 바다입니다. 하지만 송도 주변은 그렇지 않습니다. 제가 굳이 지도에 표시하지 않겠지만(읽으시는 분들이 불편할 수 있으니) LNG 탱크부터 북쪽으로 인천 화학기업, 검단 산업단지, 남동공단, 시화공단, 반월공단 등등 미세먼지를 뿜는 어마어마한 공단들이 밀집해 있습니다. 비단 송도의 문제가 아니라 수도권의 문제이지요. 이러한 오션뷰가 해운대랑 비교할 수 있을까요? 개인적으로 오션뷰만 놓고 본다면 해운대의 손을 들어주고 싶습니다.

 

 중국의 황사, 미세먼지로부터 가장 자유로운 해변은 단연 우리나라 중에서 부산입니다. 아마 하늘이 깨끗한 날을 꼽으면 송도와 부산은 상당한 차이를 보일텐데요. 그러한 이유에서 송도의 오션뷰가 크게 매력적으로 다가오지는 않습니다. 제가 마이애미에 여행을 간 적이 있습니다. 물론 마이애미 근처에도 큰 공장이 없습니다. 그래서 가 있는 동안 내내 푸른 하늘을 볼 수 있었는데요. 송도의 오션뷰가 미국의 마이애미 만큼의 가치를 가질 수 있을까요? 저는 조금 의문입니다.

# 수도권은 서울을 중심으로 움직인다

 송도와 해운대의 가장 큰 차이점은 "수도권인지 아닌지"입니다. 우리나라에서 특히 수도권에서 입지를 평가할 때 가장 중요한 것이 바로 '서울 접근성'입니다. 서울로 가장 빠르게 접근할 수 있는 교통수단을 가진 곳이 바로 '상위 입지'이며 아파트 가격이 가장 가파르게 오르는 곳입니다.

 

 대표적으로 신분당선이 수원 광교와 판교 강남을 이으며, 광교 판교의 집값을 엄청나게 상승시켰습니다. 물론, 삼성전자나 판교 테크노밸리 같은 직주 근접의 효과도 더해지면서요.

부산의 중심은 해운대이지만 수도권의 중심은 서울입니다.

 

 그런데 송도자이는 이러한 혜택을 전혀 누릴 수 없습니다. GTX가 들어오는 인천대입구역까지 대중교통을 타도 족히 20분은 걸리며 도보로는 절대 GTX를 탈 수 없는 곳에 있습니다. 즉, 오션뷰 외에 내세울만한 입지적 장점이 하나도 없습니다. 

 

 해운대는 GTX와 상관이 없습니다. 부산은 해운대가 부산의 중심이며, 지방에 위치하기 때문에 대중교통에 의한 입지 편차가 수도권만큼 심하지 않습니다.

 

#송도의 일자리 아직은 약하다

 송도가 바이오산업의 메카 역할을 하고 있습니다. 하지만 아직까지 일자리가 타 수도권에 비해 좋다고 볼 수는 없습니다. 질적으로는 우수할지 모르지만 양적으로는 아쉬운 면이 있습니다. 또한 송도는 경제자유구역으로 출발하였는데요. 생각만큼 기업유치가 힘들어지면서 엄청난 아파트들이 들어선 곳입니다. 이미 지어진 아파트만으로도 송도 일자리는 커버하고도 남는 수준입니다.

 

#그럼에도 불구하고?

 그럼에도 불구하고 송도는 "인천에서 가장 살고 싶어 하는 동네"임은 분명합니다. 해운대가 부산에서 가장 살고 싶어하는 곳인 것처럼요. 하지만 '인천'에서만 이라는 가정이 송도자이의 고분양가를 설명하지 못합니다.

 

 아마, 인천 옆 부천에 사시는 분들만 해도 송도에 들어가서 살기보다는 서울 목동 혹은 광명으로 들어가길 원하실 텐데요. 인천사람들에게 메리트가 있는 건 분명하지만 타 지역 사람들에게 송도라는 곳이 쉽게 들어가 살기 어려운 곳입니다.

 

 송도에서도 핵심입지가 있습니다. 저는 GTX-B노선이 들어오는 인천대 입구역 근처의 아파트를 꼽습니다. 이곳은 아마 송도에서도 계속해서 주목을 받을 예정입니다. GTX가 들어오면 제가 앞서 말씀드렸던 '서울 접근성'이 매우 큰 폭으로 개선되기 때문입니다. 지금은 서울까지 1시간 반이 걸렸다면 GTX가 들어오면 그 시간이 30분으로 단축됩니다. 가히 교통 혁명이라 불릴만하죠.

 

 그러나, 송도자이는 이러한 '교통혁명'을 누리기엔 다소 먼 거리에 위치하고 있습니다. 

# 그럼에도 불구하고? 2

 제가 그럼에도 불구하고 청약을 추천드리지 않는 이유는 두 가지입니다.

 

 첫 번째로 송도는 분양가 상한제 미적용 구역입니다. 위 시세표에서 보실 수 있듯, GTX 초역세권이 10억입니다. 그런데 송도자이는 7억 중반에 분양을 했습니다. 2억 5천만 원의 시세차익을 거둘 수 있지 않느냐?라고 물었을 때 저는 아니라고 말씀드리고 싶습니다. 2억 5천만 원이 바로 GTX 이용 편리에 다 반영되었다고 생각합니다.

 

 분양가 상한제 미적용 구역인 송도는 주변시세에 맞게 건설사에서 자유롭게 분양가를 책정할 수 있습니다. 그래서 싸게 땅을 분양받아 주변시세만큼 비싸게 팔아 큰 차익을 남길 수 있죠. 이 점이 바로 송도자이 크리스탈 오션을 자이에서 '엄청나게' 홍보했던 이유이기도 합니다.

 

 두 번째로, 청약 통장이 아깝기 때문입니다. 청약통장을 사용해 송도자이에 당첨되면 그 순간 10년 재당첨 제한, 그리고 내가 지금까지 가입해왔던 기간이 통째로 다 날아가 버립니다. 뿐만 아니라 유주택자가 되어 다시 청약통장을 가입해야 하며 무주택 기간은 0년이 됩니다.

 

 큰 시세차익이 기대되지 않는데 지금까지 소중하게 부어왔던 청약통장을 사용하실 계획이신가요? 차리리 주변의 8억짜리 아파트를 구입하시는 편이 더 좋을 듯합니다. 주변 마리나 베이나 송도 SK뷰는 송도자이 크리스탈 오션 분양가에 조금의 웃돈만 얹으면 충분히 구입하실 수 있습니다.

 

마무리하며

오늘은 송도자이 크리스탈오션 청약에 대해서 소개 드렸습니다.

사실 공고문 정리를 하지 않으려고 하다가, 고민 끝에 청약 공고문을 정리하고 송도자이 청약에 대한 저의 의견을 덧붙였습니다. 관심있으신 분들에게 도움이 되시면 좋겠습니다.