[청약기초] 로또 청약단지는 여기서부터! 개발호재를 보는 눈[3]

 안녕하세요 여러분, 로또 청약을 받을 준비 되셨나요?

 제가 2번의 포스팅에 걸쳐 로또 청약의 '기본'에 대해서 설명드렸습니다. 시세차익의 개념과, 입지에 대해서 첫번째로 포스팅을 해드렸고, 두번째로 분양가 상한제에 대해서 말씀드리면서 '로또청약'이 탄생하는 이유에 대해서도 자세하게 설명드렸습니다. 이제 로또청약에 대해서 감이 좀 잡히시나요?

 첫번째 포스팅에서 주변시세보다 싸게 분양 받아서 비싸게 팔 수 있어야 '로또분양'이라고 말씀드렸고, 제가 동의하는(그리고 많은 사람들이 인정하는) '입지론'에 대해서 말씀드렸습니다.

로또 청약단지는 어떻게 탄생하게 되는가? 시세차익의 기본개념

[청약기초] 로또 청약단지는 어떻게 탄생하게 되는가? 시세차익의 기본개념[1]

 두번째 포스팅에서는 분양가 상한제에 대해서 말씀드리면서, 구조적으로 '분양가 상한제'가 가진 역설에 대해서 말씀드렸습니다. 집 값 안정을 위한 분양가 상한제가 '로또분양'의 바로미티로 사용되는 현실을 짚어드렸습니다. 자세한 내용은 아래 글을 참조해 주세요.

로또 청약단지 탄생비밀, 분양가 상한제

[청약기초] 로또 청약단지 탄생비밀, 분양가 상한제[2]

 오늘은, 세번째 포스팅으로 '로또청약'의 근간이되는 '개발호재 보는 눈'에 대해서 말씀드리겠습니다. 이번 포스팅은 현실적인 사례를 통해서 여러분들께 제 생각을 알려드리겠습니다.

 

개발호재 = 앞으로 가치가 상승할 지역, 이곳을 pick할 수 있었나요

#평택 힐스테이트고덕 센트럴

 최근 분양을 마친 평택 '힐스테이트 고덕 센트럴'에 대해서 들어보셨나요? 아마 수도권 최외각 '평택'에 위치하기 때문에 많은 분들의 관심이 적으셨을 텐데요. 이곳의 평균 경쟁률은 86 : 1을 기록했습니다. 청약 인기 비결은 무엇일까요? 이곳은 기본적으로 시세차익이 '보장된' 곳도 아니며, 분양가 상한제가 적용된 지역도 아닙니다.

 전용면적 84㎡기준 5.3억에 분양한 힐스테이트 고덕 센트럴은 왜 이렇게 높은 경쟁률을 기록했을까요? 우선, 평택 힐스테이트 고덕 센트럴은 '평택 고덕신도시' 중에서도 중심 상권 인근에 위치하고 있으며 '고덕 수변공원을 끼고 있습니다. 또한 '초품아'(초등학교를 품은 아파트)이며 '힐스테이트'라는 브랜드를 가진 주상 복합 아파트 입니다. 다음으로는 인근 SRT '지제역'을 이용할 수 있으며, 여차하면 KTX도 이용가능합니다. 뿐만 아니라 1호선 '서정리역'과도 그리 멀지 않습니다.

 마지막으로 힐스테이트 고덕 센트럴 바로 앞에 우리나라에서 가장 큰 기업의 반도체 공장이 계속해서 지어지고 있습니다. 바로 삼성전자 반도체 '평택캠퍼스'입니다. 제가 말씀드린 호재만 7개나 있는데요, 이러한 점이 힐스테이트 고덕센트럴의 가치가 앞으로 더욱 더상승하도록 만드는 요소입니다. 주변에 비해서 저렴한 분양가는 아니지만, 전용면적 84㎡ 5.3억 충분히 가치가 있지 않으신가요? 이미 인근 '고덕자연앤자이'는 전용면적 84㎡기준 호가가 8.5억까지 상승하였습니다.

 

#서울 강동 힐스테이트 리슈빌 강일

  다음으로 소개드릴 곳은 서울 강동구 '힐스테이트리슈빌 강일'입니다. '힐스테이트 리슈빌 강일은 로또청약의 기본조건인 '분양가상한제'가 적용되었고, 이미 주변에 비해서 큰 시세차익이 보장된 곳이었습니다. 때문에 평균 청약 경쟁률이 255 : 1을 기록했습니다.

 이곳을 제가 꼽은 이유는 '지하철 9호선 남양주 연장'에 대해서 말씀드리기 위해서입니다. '힐스테이트리슈빌 강일'은 어느 조건을 보나 '로또 청약'이 맞습니다. 강남 4구에 위치하고 있고 비교적 저렴한 분양가에 '서울'이라는 프리미엄까지 어디하나 빼놓을 수 없었던 청약 단지였습니다. 그런데 이곳의 단점은 '대중교통'이 열악하다는 점입니다. 하지만, 분양 이후, 지하철 9호선이 인근을 지나 하남, 남양주까지 이어지는 '강동 ~ 하남 ~ 남양주' 도시철도 건설 사업이 확정되었습니다.

 분양을 받기 전 이 사실에 대한 insight가 있었다면 여러분은 어떻게 해서든 이곳에 청약을 넣으셨겠죠? 사실 이곳은 청약 이전부터 '남양주 왕숙' 3기 신도시를 살리기 위해 "9호선은 내정되어 있었다"고 평가 받아온 지역입니다. 이러한 큰 흐름은 거스를 수 없다는게 저의 의견입니다. 때문에 정부에서 발표하는 도시개발에 대해서 익히 알고 있으시면 '로또청약'을 받을 확률을 높일 수 있습니다.

 

#시흥 장현지구 

시흥 장현지구에 대해서 들어보셨나요? 서해선, 월판선, 신안산선이 지나는 수도권 서남부 교통 핵심지역입니다. 서해선은 김포공항을 월판선은 '일자리 핵심지역'인 판교를 신안산선은 대한민국 금융의 중심 '여의도'를 매우 빠르게 이어줍니다. 장현지구는 서해선이 개통할 때만 해도 그렇게 인기가 많지 않았는데요, 현재는 신안산선이 곧 개통을 앞두고 있고, 월판선도 착공이 되어 판교까지 이어질 예정입니다.

 여러분은 이러한 교통호재에 대해서 알고 계셨나요? 미리 알고 계셨던 분들은 수도권에서도 인기가 없는 시흥지역 그 중에서 '장현지구'에 투자해 이미 꽤 큰 시세차익을 거두셨습니다. 전용면적 84㎡기준 4억 내외에 분양을 했던 단지들이 이미 7억, 역세권은 8억 5천까지 호가가 급등했습니다. 적은 투자금으로 청약에 당첨되어 2배에 가까운 시세차익을 거둘수 있었던 것이죠. '시흥시청역동원로얄듀크'의 경우 호가 8.5억, 시흥능곡역 초역세권 '장현 제일풍경채'는 호가 8.2억에 매물이 나와 있습니다. 

 

#남양주 별내자이더스타

 마지막으로 소개드릴 곳은 남양주 '별내자이더스타' 입니다. 이곳은 현재 경의중앙선과 경춘선이 지나고 있습니다. 하지만 8호선이 서울암사부터 연장될 계획이고, 유명한 GTX-B가 들어설 곳입니다. 무려 4개의 지하철이 계획되어 있는데요, 작년에 분양한 '별내자이더스타'는 평균경쟁률 203:1을 기록했습니다. '남양주'의 반란으로도 평가 받았는데요, 남양주에서 200대 1의 경쟁률이 나온 역사가 있었는지 궁금해집니다.

 별내자이더스타는 분양가 상한제가 적용되었기 때문에 주변시세보다 저렴하게 분양을 하기도 했으며, '자이'라는 브랜드도 높은 경쟁률에 한몫을 했습니다. 어쨌든 여러가지 개발 호재 중 'GTX-B'가 '로또청약'을 만든 것이 틀림 없습니다. 이미 인근 아파트 값은 천정부지로 솟구치고 있습니다. 별내자이더스타를 분양받으신 여러분들은 정말 로또에 당첨된 것이나 다름 없습니다. 여러분들은 GTX가 무엇인지 아시나요? GTX가 별내역부터 서울역까지 얼머나 걸리는지 알고 계시나요? 로또청약은 이처럼 개발호재를 보는 눈이 없으면 아무나 도전할 수 없습니다.

개발 호재를 파악하는 대전제 "큰 흐름은 거스를 수 없다"

 위에서 살펴 본 4개의 단지의 공통점은 무엇인가요? "큰 개발 호재의 흐름은 거스를 수 없다"는 것입니다. 삼성전자는 평택에 엄청나게 투자를 하고 있습니다. 서울 강동구에 지하철 9호선은 3기신도시를 위해서 필수 였습니다. 시흥장현지구는 지하철 핵심노선이 서울로 향하고 있으며, '일자리 중심지'인 판교를 잇습니다. 마지막으로 남양주 별내는 GTX-C 개발 호재가 있는 곳입니다. 이러한 개발 호재들을 미리 선점하면 '로또청약'에 당첨 확률이 증가하는 것이겠죠?

 개발호재를 보는법은 의외로 간단합니다. '호갱노노'라는 사이에서 '개발호재'탭을 클릭하는 것만으로 향후 만들어질 철도, 도로, 개발지역에 대한 정보를 얻을 수 있습니다. 물론, 호갱노노 뿐만 아니라 네이버 등에서도 이러한 정보를 제공합니다. (제가 개인적으로 많이 참고하는 사이트가 호갱노노입니다) 화면을 보면 촘촘하게 계획되어 있는 개발호재들을 하나하나 확인할 수 있습니다. 이 개발호재 근처는 로또분양이 될 확률이 매우 높습니다.

호갱노노 개발호재

 #GTX-A, B, C

첫번째로 많이 관심을 가지고 있는 GTX에 대해서 말씀드리겠습니다. GTX는 A, B, C노선이 확정되었고 D노선까지 이야기가 나오고 있습니다. GTX가 아직 우리나라에서 한번도 시도되지 않은 새로운 개념이기 때문에 많은 분들이 “GTX 완공되는 거 맞아?”, “지하철이랑 다를게 뭐야?”라고들 많이 반문하십니다. 특히, GTX가 완공되기 까지 10년 혹은 20년이 걸릴거라 비난하며, "내 생에 GTX를 타볼 수 있는 건 맞아?”라고 비아냥 거리시는 분들도 계십니다.

저도, GTX가 언제 개통될지, 어떤 교통효과가 있을지는 아직 정확하게 모릅니다. 하지만 GTX는 교통혁명을 가져올 만한 ‘개념’은 맞습니다. 수도권 외곽과 서울 도심을 30분 안에 연결하니, “서울 변두리보다 GTX역세권이 더 나을수도 있겠다” 라고 생각이 듭니다.

 아직 착공도 하지 않은 GTX역사 인근의 집값 상승을 볼까요? GTX-A 노선의 마지막 역인 파주 운정역 역세권 '운정아이파크'는 4억 대의 분양을 했지만 현재는 전용면적 84㎡기준 10.8억에 매물이 나와 있습니다. 삽도 뜨지 않은 GTX 운정역 인근의 집값이 이렇게 들썩이고 있습니다. 바로옆 '센트럴푸르지오'도 마찬가지 9.1억에 매물이 나와 았습니다. 여러분은 이런 곳에 저렴하게 청약을 받아서 향후 호재를 한몸에 받았을 때 매도를 해야 큰 시세차익을 얻으실 수 있습니다.

 

# 3기신도시

 두번째로, 3기 신도시에 대해서 말하고자합니다. 3기 신도시는 이번 정부에서 야심차게 진행하고 있는 주택 공급 사업 중 하나입니다. 그래서 비교적 좋은 입지에 저렴하게 분양을 진행할텐데요, 처음 3기 신도시 중 고양 창릉신도시가 발표되었을 때, 1기 신도시인 일산 신도시 주민들이 엄청나게 반대 했었죠? 그 이유는 바로 일산 신도시보다 좋은 입지에, 일신신도시보다 더 저렴하게 아파트를 공급한다는 이유 때문이었습니다.

 3기 신도시와 같이 정부에서 역점으로 추진하는 지역을 분양받으면, 적어도 주변대비 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다. 물론 신도시 내에서, 핵심입지와 그렇지 않은 곳의 시세차익이 상당한 것도 사실입니다. 하지만, 조금만 발품을 파셔서 3기 신도시에 대한 정보를 확인한 후 핵심입지라면 무조건 청약에 도전하셔야 합니다.

 3기 신도시는, 남양주 왕숙1, 2, 하남 교산, 인천계양, 부천 대장, 고양 창릉, 과천으로 계획되어 있습니다. 제가 생각하는 상위 입지는 과천 > 교산 > 창릉 > 대장,계양 > 왕숙 순입니다. 하지만 교통상황에 따라 핵심입지는(특히 GTX-B 인근) 남양주 왕숙이 더 상위 입지가 될 확률도 있습니다. 3기신도시에 대한 분석은 저도 꾸준하게 진행해서 블로그에 공유 드리도록 하겠습니다. 

# 세종시 

 마지막으로 세종시에 대해서 이야기 해보겠습니다. 세종시는 우리나라의 행정수도로 지방이지만 ‘지방과 같지 않은’ 위상을 가지고 있습니다. 투기지역으로 묶여 있기도 한데요, 이러한 곳에는 항상 높은 시세차익을 거둘 수 있는 기회가 많습니다. 기본적으로 세종시는 나라에서 진행하는 많은 사업들을 가장 먼저 적용합니다. 예를들어 스마트 시티사업은 세종시에서 가장 먼저 추진하고 전국으로 확대할 예정입니다. 발전된 광역버스 개념인 BRT라는 교통시스템 또한 세종시에서 가장 먼저 운행될 예정이며, 3기 신도시에 확대 적용될 예정입니다. 이처럼 세종시는 계획도시로서 주거 환경이 매우 우수하고 주변에 공공기관이 많아 일자리도 많습니다.

 세종과 같은 곳에 청약을 받을수만 있다면? 여러분들은 막대한 시세차익을 거둘 수 있습니다. '지방'이라는 약점이 있지만 '나라에서 밀어주는 곳'이라는 생각을 하셔야 합니다. 세종시는 지방 중 유일하게 '투기과열'지구로 묶여 있을 만큼 정부의 관심지역이기도 합니다. 여러분들은 세종의 청약 일정에 대해서 자세하게 파악하고 로또분양에 참여하셔야 합니다.

 

오늘은 개발 호재를 보는 눈에 대해서 포스팅 드렸습니다. 개발호재라 함은 '앞으로의 가치가 상승할 지역'을 암시하는 것과도 같습니다. 그리고 정부가 추진하는 개발호재는 일부 수정되거나 지연될 수 있지만 '절대' 거스를 수 없습니다. 이 글을 읽으시는 구독자 분들께서 이 2가지를 꼭 기억하셔서, 로또가 될만한 곳에 청약도전을 해보시길 강력하게 추천드립니다.

 제가 꼽은 '개발호재를 한몸에 입은' 4개 아파트를 통해 로또청약이 만들어지는 과정에 대해서 설명드렸습니다.(고덕힐스테이트, 힐스테이트리슈빌강일, 시흥 장현지구, 별내자이더스타) 마지막으로 GTX, 3기 신도시, 세종시처럼 국가에서 추진하고 있는 대규모 개발 호재에 대해서 관심을 가져야 함도 말씀드렸습니다.

 여러분들에게 내집마련과 이왕이면 '로또청약'에 당첨되길 바라면서 오늘 포스팅을 마치겠습니다.