[특별공급] 21년 늘어난 신혼특공,생애최초 소득기준, 경쟁률 예상(깔끔 정리, 분석)

안녕하세요 부동산 청약에 관심이 많으신 여러분~

2020년 9월부터 민간분양에 생애최초가 신설 되었는데요, 때문에 젊은 신혼부부의 청약 가능성이 높아졌습니다. 이 사실은 모두가 알고 계시죠? (20년 9월부터 민간분양 생애최초 확대)

그런데 올해부터 더 큰 희소식이 기다리고 있습니다. 바로 특별공급 소득기준이 상향되었는데요, 오늘은 2021년 부터 바뀌게 되는 특별공급, 그중에서도 신혼부부 특별공급(신특)과 생애최초 특별공급(생초)의 소득기준에 대해서 알아보겠습니다. 소득기준이 대폭 상향되는 만큼 신특과 생초 경쟁률도 상당히 높아질 것으로 예상됩니다.

아래의 표는 2021년도 모집 공고부터 변경되는 사항입니다.

2021년부터 변경되는 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별곹급 소득기준 변화

1. 160%, 연소득 1억초과해도 특공지원가능

우선 공공분양의 신특기준이 올라갔습니다. 기존에는 외벌이 기준 100%, 맞벌이 기준 120% 였지만 올해부터 우선공급 70%물량은 동일한 기준으로, 나머지 30% 물량은 일반공급으로 외벌이 기준 130%, 맞벌이 기준 140%로 변경되게 됩니다.

민간분양의 신특기준은 우선, 일반 공급의 비율만 70%, 30%로 변경되며, 우선공급 70%는 외벌이 기준 100%, 맞벌이 기준 120%로 동일하며, 일반공급 30% 물량은 외벌이기준 140%, 맞벌이 기준 160%까지 상승하게 됩니다.

생애최초도 공공분양은 소득기준 100%, 민간기준 130% 였지만 올해부터는 우선공급과, 일반공급으로 나눠지고 70%의 물량을 우선공급으로, 나머지 30% 물량을 일반공급으로 공급하게 됩니다. 소득기준은 우선공급 70%은 공공분양기준 100%미만, 민간분양기준 130% 미만입니다. 나머지 일반공급 물량은 공공분양 130%미만, 민간분양 160% 미만입니다.

변경된 사항의 주요 키워드는 민간분양 '신특과 생초 기준이 160%까지 완화'되었다는 사실입니다.

우선분양에서 탈락하게 되면 자동으로 일반공급으로 넘어가서 경쟁한다는 사실을 꼭 잊지마세요!

소득기준표는 다음과 같습니다.
160%를 적용하면 3인가구 기준 연소득 1억 670만원 미만이면 민간분양 신특, 생초에 지원할 수 있습니다. 4인기준 이라면 연 1억 2천 미만이면 지원가능하게 됩니다.

2. 생초 우선공급 신설

작년까지만 해도 민간분양 생애 최초는 소득 130% 미만에 대해서 오직 추첨으로만 선발 되었습니다. 그래서 자녀가 없으신 신혼부부에게 ‘생애최초’를 많이 권해드렸는데요, 올해부터 생애최초에도 우선선발이 생기게 됩니다. 우선선발과, 잔여선발 모두 ‘추첨’으로 당첨자를 결정하기 때문에 생애최초의 concept에는 아무런 변화가 없습니다. 단지 소득이 낮으신 분들의 당첨 확률이 좀 더 올라가게 되었습니다.

구체적인 기준을 살펴보면, 생애최초 전체 물량 중 70% 기존과 동일하게 공급하고, 나머지 30% 물량은 민간분양기준 소득기준 160% 미만(공공 130%미만)에게 기회를 주게됩니다.

생애최초도 소득기준이 늘어나게 되므로 경쟁률은 더욱 더 상승할 것으로 전망됩니다.

3. 하남 공공, 민간 신특 생초 비교

 작년 경기도 하남시에, 공공분양과 민간분양 모두 신혼특공과 생애최초가 모두 있었습니다. 공공분양인 ‘하남 감일 B9 에코앤e편한세상’이며, 민간분양은 로또 분양단지로도 유명한 ‘감일 푸르지오 마크베르’입니다. 이 두 곳은 공공 분양과 민간 분양이라는 큰 차이점이 있으며, 20년 9월 부터 시행된 민간 분양 생애최초가 거의 적용된 분양단지가 ‘감일푸르지오 마크베르’였습니다.

감일 B9 ‘에코앤e편한세상’의 신특, 생초 경쟁률은 다음과 같습니다. 77 타입 기준 해당지역 (하남시 2년 이상 거주자)는 신특, 생초 모두 1 : 1의 경쟁률을 기록하지 못했습니다. 기타 경기(경기 2년 이상 거주)는 2 ~ 3 : 1 수준을 보이고 있습니다. 84타입은 신특 1 : 1 수준, 생초는 0.6 : 1을 기록했습니다. 하지만 기타 경기, 기타지역으로 갈수록 경쟁률은 올라가 기타지역 생초는 8.86 : 1을 기록했습니다. (아래 경쟁률 표 참고)

 

감일 ‘푸르지오 마크베르’의 신특, 생초 경쟁률은 84A타입기준 해당지역 신특 5 : 1, 생초 7 : 1의 경쟁률을 기록했습니다. 기타경기에서 급격하게 경쟁률이 높아져 신특, 생초 각각 41 : 1, 90 : 1을 기록하였고, 기타지역(수도권, 경기 2년 미만, 하남 2년 미만)의 경우 신특은 84 : 1, 생초는 178 : 1라는 어마어마한 경쟁률을 기록했습니다.

 

 두 곳 모두에서 확인할 수 있는 사항은, 공공분양일수록 생애최초 특공 경쟁률이 낮으며, 당해지역, 기타경기, 기타지역의 경쟁률이 확연하게 차이가 난다는 점입니다. (왜 당해 100%가 아닌지 궁금하신분들 다음 링크 참조 : 당해 100%가 아닌 지역의 이유 깔끔정리)

이제 특공 기준소득까지 늘어 났으니 청약 경쟁률 올라가는 소리가 들리시나요? 위 두 단지(에코앤e편한세상, 푸르지오마크베르)는 모두 소득기준이 작년 기준으로 신특 140%(공공 120%)를 적용받았습니다. 그런데 올해부터는 소득기준 160%까지 상향되니 경쟁률은 더욱 더 올라갈 예정입니다.

 

4. 청약전략 수립

 

 위 하남 B9 에코앤 e편한세상과, 감일 푸르지오 마크베르 사례를 살펴보면 해당 지역거주자는 확실히 신혼특공과, 생애최초에서 경쟁률이 낮습니다. 때문에 내가 청약 받고자 하는 지역으로 이사를 가셔서 꼭 2년 이상 거주하시길 추천드립니다. 

 두번째로 생애최초와 공공분양 신혼특공에서까지 우선선발과 일반선발이 나눠져 있습니다. 배우자 분과 잘 상의 하셔서 소득기준을 최대한 우선공급 안으로 들어오게 해야 당첨확률이 더 높아지게 된다는 사실 꼭 기억해주세요!

 소득이 많으신 분들은 우선공급 보다 일반 공급에 속할 확률이 높기 때문에 그나마 자녀조건 등이 까다로운 신혼특공 보다 오직 추첨에 의한 생애최초가 더 유리할 것으로 보입니다. 향후 자녀 계획이 없거나 소득증가가 가파를 것으로 예상되시는 분들은 생애최초 추첨 물량에 올인 하시길 바랍니다.

 하지만 자녀가 많으신 분들은 높아진 소득요건에 맞춰서 신혼특공을 준비하시길 추천드립니다. (자녀 3명이상 부터 다자녀, 신특 고민사항)

 

 위 조건들은 청약을 받고자 하는 지역에서 2년이상 거주를 전제조건으로 말씀 드린 것입니다. 앞으로 3기 신도시 등 청약 시장이 좀 더 활발해 질 것으로 예상하는데요(올해는 공급 절벽). 미리미리 특별공급 조건을 준비하셔서 내집 마련에 성공하시길 바랍니다!

 

오늘도 포스팅 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

도움이 될만한 글 링크를 첨부드립니다. 좋은하루 되세요!

 

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