[청약기초] 로또 청약단지 탄생비밀, 분양가 상한제[2]

로또 청약을 기다리고 계시는 여러분 안녕하세요?

지난번에 제가 '시세차익' 그리고 '입지'에 대해서 간단하게 설명을 드렸습니다. 아마 포스팅을 보시고 동의하지 않는 부분은 거의 없을 것으로 예상합니다.^^ 그만큼 쉬운 내용이었거든요. 내용은 아래 링크를 통해서 확인해주세요!

2021/01/11 - [분류 전체보기] - [청약기초] 로또 청약단지는 어떻게 탄생하게 되는가? 시세차익의 기본개념[1]

[청약기초] 로또 청약단지는 어떻게 탄생하게 되는가? 시세차익의 기본개념[1]

 오늘은, 로또분양을 만드는 아주 근본적인 원인에 대해서 여러분께 소개드리려고 합니다. 이 내용만 아셔도 로또 분양에 대해서 한걸음 더 나아가실 수 있습니다. 로또분양은 아무데서나 나오지 않습니다. 그리고 '소수'의 사람들에게만 공개된 정보도 아닙니다. 누구나 알 수 있는 정보이지만, 많은 분들이 이를 놓치고 계실 뿐이죠.

 요즘, 부동산 가격이 폭등하면서 청약시장은 가히 광풍이 몰아치고 있습니다. 그 중에서도 특별히 경쟁률이 높은 곳은 왜 그럴까요? 제가 얼마 전 2020년 최고 경쟁률 단지에 대해서 소개 드린적이 있었는데요, 가장 높은 경쟁률을 기록 한 상위 10곳 중 7곳은 제가 오늘 자세하게 소개드릴 '이것'이 적용되었습니다.

2021/01/06 - [부동산/소소한 이야기] - 2020년 청약 최고 경쟁률 어디?!! 2021년 청약시장 예상!!

2020년 청약 최고 경쟁률 어디?!! 2021년 청약시장 예상!!

 

 오늘 소개드릴 내용은 바로 '분양가상한제'입니다. 여러분은 분양가 상한제에 대해서 들어보셨나요? 만약 들어보셨다면 로또 청약을 받을 준비가 되신 분들입나다. 이런 분들은 분양가 상한제에 대해서 자세히 공부하는 시간을 가지셨으면 좋겠습니다. 만약 처음 들어보신다면, 로또청약의 출발점 '분양가상한제'를 완벽하게 알아가시는 시간 되시길 바랄게요! 

 

1. 분양가상한제란? 분양가를 억누르는 마법

 분양가 상한제는 '아파트'의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하는 제도를 말합니다. 간단하게 말해서, 분양가는 시장원리로 수요와 공급의 법칙에 의해서 결정되어야 하는데, 이를 정부에서 일정이상으로 통제하겠다는 말입니다.

 이러한 분양가 상한제가 왜 로또와 관련이 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 시장에서는 100의 가치가 있다고 여겨지는 아파트를 70의 가격에 분양을 하기 때문입니다. 100의 가치가 있는 아파트를 70에 분양 받았으면, 지난번에 말씀드린 시세차익의 기본개념에 대입해보면 30만큼의 시세차익을 분양을 받는 순간 누릴 수 있습니다. 분양가 상한제는 아파트 가격의 안정을 위해서 시행되는 제도인데, 역설적으로 분양을 받는 사람에 '로또분양'의 기회를 제공하고 있는 것입니다.

 

분양가상한제가 적용된 아파트가 로또인 기본적인 이유

 분양가상한제는 앞서 말씀드린대로 분양가격을 안정시켜 주택공급을 하는 제도로, 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 대표적인 제도입니다. 분양가 상한제는 토지비용, 기본건축비, 가선비용을 더해 분양가의 '상한선'을 결정하는데 기본 건축비는 6개월 마다 조정됩니다.

 

2. 분양가상한제는 왜 로또인가?

 분양가상한제를 결정하는 비용은 위에서 언급했다시피, 토지비용, 기본건축비, 가산비용입니다. 기본건축비는 정부에서 정한 면적별 기본형 건축비이며, 가산비용은 개별 아파트에 따라 추가된 비용을 말합니다. 토지비용, 기본건축비, 가산비용 중에서 큰 비중을 차지하는 요소는 무엇일까요? 바로 토지비용과 기본건축비입니다. 이 중 토지비용과 기본건축비는 건설사에서 마음대로 주무를 수 없는 요소입니다. 토지비용은 그 가치가 정해져있고, 기본건축비는 정부에서 결정하기 때문입니다.

 건설사에서는 어떻게든 분양가를 높게 잡아서 주변 시세정도에는 분양을 해야 많은 수익을 거둘 수 있는데, 분양가 상한제 때문에 분양가를 올릴 수 있는 항목은 '가산비'밖에 없습니다. 때문에 분양가 상한제를 적용받은 아파트들은 기본적으로 '로또청약'일 확률이 매우 높습니다.

 

분양가 상한제의 기본구조

 이번 반포 래미안 원베일리는 토지가격 4,204만원에 기본건축비 798만원, 가산비 666만원을 반영해 분양을 할 예정입니다. 그래서 평당 5,600만원에 분양을 하게 되었지만, 분양가 상한제가 적용돼 여전히 주변에(평당 1억) 비해서는 로또 분양이라는 평가가 지배적입니다. 래미안 원베일리 같은 경우, 건설사의 마진은 간단하게 생각하면 '가산비'에서 뽑아야 하는데, 추가 건축에 들어가는 요소인 가산비를 이유없이 올릴 수도 없었을 것입니다. 이제 왜 분양가 상한제가 적용된 아파트가 로또인지 아시겠죠?

(올해 2021년 2월 19일 이후로 분양하는 '분양가 상한제'아파트는 분양가 상한선에 따라 의무거주기간이 부여되는데요. 이 부분에 대해서는 따로 정리해보겠습니다)

 토지가격은 '공시가격'을 기반으로한 감정평가액으로 평가되는데, 현실적으로 공시가격은 시장가격에 비해 70%에도 미치지 못하고 있습니다. 그래서 이번 정부에서 공시가격 현실화를 외치고 있는데요, 분양가 상한제를 적용했을 때 토지가격이 올라가면 분양가가 올라가게 되는데, 집값을 안정시킬 수 있을지 의문입니다. 이 부분은 뒤에서 좀 더 다루도록 하겠습니다.

 

3. 분양가 상한제 적용 아파트 사례

 아래는 2020년 가장 Hot했던 분양단지 중 분양가상한제가 적용된 아파트 입니다. 첫번째 서울 강동구에 위치한 '고덕아르테스미소지움'은 무려 537:1의 경쟁률을 기록했습니다. 2020년 민간분양에서 처음으로 분양가 상한제가 적용된 아파트였습니다. 다음으로 과천지식정보타운 푸르지오오르투스, 르센토데시앙, 푸르지오어울림라비엔오가 534:1, 470:1, 415:1의 경쟁률을 기록했습니다. 다음은 하남시 감일푸르지오로 404:1의 경쟁률을 기록했습니다. 어마어마한 경쟁률이죠? 이 모든 이유가 '분양가 상한제'를 적용한 '로또청약 단지였기 때문입니다. 기본적인 시세차익이 5억이상 기대되는 단지들이었죠.

2020년 분양가상한제 적용 아파트 청약 경쟁률

 

4. 분양가 상한제 적용지역

 그래서, 여러분들이 궁금해 하시는 것은 바로 "분양가 상한제가 어느지역에 적용되고 있느냐?"일텐데, 자세하게 설명드리겠습니다. 서울 18개구 309개 동과 경기 3개시 13개동 등 322개동이 민간분양기준 '분양가상한제'를 적용받고 있습니다. 물론 공공분양에서는 기본적으로 '분양가 상한제'가 적용됩니다. 정부에서 집값을 잡기 위해서 당연히 분양가를 낮춰야 하겠지요. 그렇지만 현실적으로 '민간분양'에 까지 분양가 상한제가 적용되는 지역이 '로또청약'이 나올 확률이 더 높습니다. 

 서울의 인기지역 대부분과, 경기 광명, 하남, 과천이 분양가 상한제를 적용받는데요, 제가 추천드리는 지역은 경기 지역인 광명과 과천입니다. 하남은 이미 분양이 거의 끝나고 3기 신도시를 기다리는 입장이지만, 광명과 과천은 민간에서도 분양가 상한제가 적용된 아파트가 나올 확률이 상당히 높습니다. 물론 서울의 분양가 상한제 적용 단지는 '로또청약'임에는 분명합니다.

민간택지 분양가 상한제 지역

 

5. 한가지 리스크, 정부는 왜 공시가격 현실화를 외치나?

 분양가 상한제와 관련해서 정부에서 한가지 딜레마에 빠질 듯 합니다. 공시가격을 현실화 해 나갈수록 택지비가 증가하여 분양가 상한선이 높아지고, 로또분양은 줄어들지만 집값은 계속적으로 상승할 것이기 때문입니다. 정부는 공시가를 현실화 해 세수(세금)를 증대시키고 다주택자들의 물량을 시장에 내놓을 목적도 있는 것 같습니다. 하지만 공시가격 현실화로 집값을 잡아야 하는 정부가 오히려 분양가(집값)를 올려버리는 역설적인 상황이 '청약시장'에 나타날 것으로 보입니다. 지금과 같은 로또분양은 힘들겠지만 집값이 지속적으로 우상향하기 때문에, 결국은 분양가 상한제를 적용한 아파트는 '로또청약'이 될 것으로 보입니다. 대표적인 사례가 반포 래미안 원베일리였습니다. (money-log.tistory.com/49)

공시가 현실화 후 분양가 상한제 아파트

 

6. 분양가 상한제의 역사 

 분양가 상한제는 역사가 꽤 오래된 제도입니다. 우리나라에서는 1977년 분양상한가 제도가 도입되었습니다. 이 제도는 분양가를 일정한 상한가로 규제하는 방법이었기 때문에 공급부족 현상이 발생했고, 부동산 대란으로까지 이어졌습니다. 1989년부터는 분양가를 지금과 같은 형태로 택지비, 건축비 등을 연동한 '원가연동제'가 시행되었습니다. 하지만 IMF사태가 발생했고 '공공분양'을 제외한 '민간분양'은 자율적으로 분양가 상한제가 적용되며 유명무실해졌습니다. 

 2005년 아파트 분양가격이 폭등하면서 주변시세까지 끌어올리자 2005년 분양가 상한제를 부활시켰으며, 2007년 9월부터 민간택지에 지어지는 주택에 대해서도 분양가 상한제가 전면 도입, 시행되었습니다. 2014년 주택공급 부족, 품질 저하 등의 부작용으로 2014년 이후 분양가 상한제를 적용한 아파트가 나오지 않았습니다.

 정부는 2019년 8월 12일 '민간분양'에 대해서 분양가상한제를 적용하도록 법을 개정합니다. '투기과열지구'이면 분양가 상한제를 적용하게 법을 개정한 것인데요. 분양가 상한제를 적용함으로써 전매제한이 (주변시세대비 분양가에 따라) 최대 10년까지 생기게 되었습니다.

분양가상한제 적용 계산

 민간택지에 대한 분양가 상한제는 2020년 7월 29일부터 본격적으로 시행되었으며 로또청약의 근간이 되었습니다.^^

오늘은 분양가상한제 적용아파트가 왜 로또청약인지 설명을 드렸습니다. 많은 분들이 분양가 상한제 아파트에 대해서 공부하시고 로또 청약에 당첨되는 행운을 누리시길 바라며 포스팅을 마치겠습니다.

 

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