[반포] 래미안 원베일리 사상 최고 분양가! 아직도 집값 하락을 맹신하시나요?!

2021년 서울 강남 분양단지 중 가장 핫한 곳으로 꼽히는 '반포 래미안원베일리'의 평당 분양가격이 결정되었습니다.

3.3㎡당 5,600만원에 결정되었는데요, 이는 역대 서울 아파트 일반분양 분양가 중 최고 수준으로 기록되었습니다.

 

 당연히 서울에서 역대 최고이기 때문에, 우리나라에서 가장 높은 분양가를 기록하였습니다.

 

 신반포3차, 경남 아파트 재건축으로 진행되는 '반포 래미안원베일리'는 재건축 조합이 제시한 3.3㎡당 분양가 5,700만원에는 못미치지만, HUG에서 5,600만원으로 결정되어 웃음을 감추지 못하고 있는데요, 이렇게 16%나 상승한 사상 최대 분양가가 승인된 배경에는 '토지비 상승'이 결정적인 역할을 했다고 합니다.

 

 참고로 반포 래미안원베일리는 총 2,990세대로 조합원 물량을 제외한 일반공급 물량은 224세대입니다. 2월 중 조합원을 대상으로 분양을 실시하고, 3월 중 일반분양을 진행할 계획입니다. 전용면적 84㎡기준 19억에 육박하는 분양가인데요 그럼에도 불구하고 로또라는 평가를 받고 있습니다.

 

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 # 주목해야할 점 : 분양가상한제를 적용하고 작년보다 16% 상승

 분양가상한제를 적용하고도 2020년 대비 16%나 분양가가 상승한 배경은 무엇일까요? 분양가상한제는 주변대비 분양가를 최대 105%까지 밖에 올리지 못하지만 특별한 경우에는 택지비와 건축비 등으로 분양가를 산정할 수 있습니다.

 

 분양가상한제는 대표적인부동산 규제정책으로 부동산 가격을 '안정화 시키는 역할을 한다'와 '민간 공급을 위축시켜 집값 상승을 부추긴다'는 두가지의 양면성을 가지고 있습니다.

 

 이렇게 분양가 상한제를 적용하고도 '분양가'가 16%나 오른 이유는 앞서 언급드렸지만 '택지비'가 상승했기 때문입니다. 즉, 땅값이 올라가서 어쩔 수 없이 분양가을 올릴 수 밖에 없다는 것입니다. 택지비 즉, '땅 값'은 입지에 따라 달라질 수 밖에 없습니다. 반포라는 곳은 우리나라 사람들이 모두 살고 싶어하는 곳으로, 바로 옆 아크로리버파크는 3.3㎡당 1억을 넘어섰습니다. 평당 1억을 지불하고도 이러한 반포에 살고싶어하는 이유는, 반포라는 입지는 '불변'하기 때문입니다.

 

 규제를 통해서 아무리 집값을 억누른다 해도, 공산국가가 아닌 이상 아무리 부동산 규제를 확대해도 토지가치에 대해서는 '시장원리'가 작동하기 때문입니다. 물론, MICE개발을 하고있는 강남 영동지역에서는 '토지거래허가구역'처럼 토지거래를 나라에서 승인을 해줘야 하는 곳도 있지만요...

 

반포 래미안 원베일리 부지

#그럼에도 불구하고 : 로또청약

 3.3㎡당 5,600만원에 분양했음에도 로또라고 말하는 이유는 무엇일까요? 바로 주변의 아파트 시세는 3.3㎡당 1억에 육박하기 때문입니다. 아크로리버파크는 3.3㎡당 1억을 넘어서고 있습니다. 래미안퍼스티지, 아크로리버뷰 등은 3.3㎡당 1억에 거의 근접하고 있습니다.  주변은 이미 3.3㎡당 1억을 향해 가고 있으니, 로또라는 말이 나오는 것이죠.

 

 인근 르엘신반포는 3.3㎡당 5,000만원에 분양을 했습니다. '래미안원베일리'도 르엘에 비해서 3.3㎡당 600만원이 비싸게 분양했지만 주변 비교대상 아파트에 비해서는 여전히 저렴합니다. 분양만 받으면 거의 2배 정도의 시세차익이 기대되는 것이죠.

 

 입주시점, 대부분 3.3㎡당 1억을 상회한다고 했을 때, 래미안원베일리의 34평형 기준 시세차익은 15억이 훌쩍 넘어가게 됩니다. 그래서 평당 5,600만원에 분양을 했지만 로또분양이라고 불리는 이유입니다.

 이러한 로또분양을 만들어 낸 계기는 분양가상한제와 더불어 기이한 HUG 분양가 보증 관리로 인함입니다. 때문에 주변 아파트 시세는 입지를 따라 상승하는데 분양가는 이를 따라가지 못해 로또분양이 발생하게 되는 것입니다.

 

#아직도 집값 하락을 믿고계신가요?

 아파트 가격하락을 위한 가장 쉬운방법은 엄청난 공급을 좋은 입지에 하는 것입니다. 그러나 현실적으로 이는 너무나 힘듭니다. 민간건설사에서 수익성이 나지 않는데 공급을 늘일 수 없고, 공공에서도 무한히 주택공급을 할 수 는 없습니다. 

 

 만약, 강남 3구와 같이 좋은 입지의 아파트 가격이 하락한다면, 우리나라의 모든 실물 자산의 가격이 하락하고 있을 것입니다. 때문에, 집값하락을 위해 기다리시는 분들의 '집값 폭락 맹신'을 먼저 깨셔야 할 필요가 있습니다.

 

 좋은 입지의 아파트 가격은 상승시 더욱 더 상승하고, 하락시 가격하락이 다른 곳에 비해 방어가 잘될 뿐입니다. 많은 분들이 부동산 규제를 하면 집값이 안정화 될 것이라 예상하시지만, 결국 입지가 좋은 곳은 더욱 더 상승하고, 입지가 상대적으로 안 좋은 곳은 하락을 하게 되어 있습니다. 부동산 규제는 단순히 집값 상승을 억누르는 효과가 있을 뿐입니다. 시장 유동자금의 증가, 공급부족 등의 근본적인 현실을 컨트롤 할 수 없기 때문입니다.

 

#의미하는 바 : 토지는 더 늘일 수 없다.

 이번 래미안원배일리 분양가를 보고 저는 이런 생각을 합니다. "토지는 만들어낼 수 없다!" '좋은 입'지는 원래부터 땅이 가지고 있는 가치가 높거나, 개발을 통해 토지의 가치가 상승해야만 만들어집니다. 이러한 현상이 바로 래미안 원베일리에서 나타났습니다. 분양가가 전년도에 비해서 16%나 상승하였지만, 주변에 비해서는 여전히 저렴한 로또분양이 된 것처럼요. 토지가치 즉, '입지'는 부동산 규제나 분양가 관리로 컨트롤 할 수 없음이 드러난 사건이라 생각합니다.

 

 아파트를 건설하고, 가격이 오르는 것은 당연합니다. 화폐의 가치가 떨어지면서 돈은 무한히 시장에 공급되고 있지만, 아파트와 땅이라는 재화는 한정적이기 때문이죠. 이번에 사상최고 분양가를 기록한 배경인 '토지가격'에도 주의를 기울일 필요성이 있습니다. 아파트는 용적율 제한을 풀어서 얼마든지 더 많이 지을 수 있지만, 토지는 '한정적'입니다. 그래서 좋은 입지를 가진 곳의 택지비는 더욱 더 상승하게 되고, 분양가상한제 등과 같은 규제를 적용해도 결국에는 토지의 가치를 억누를 수는 없습니다.

 

 반포는 강남에서 가장 노른자 땅으로 알려져 있습니다. 이번에 래미안원베일리 분양가가 반포의 노른자 땅의 입지를 승인해 준것이라 생각합니다.

 

 아직도 부동산 가격이 하락할 것으로 믿고 계신가요? 그렇다면 그곳은 아마 입지가 좋지 않은 곳이 가장 먼저 하락하게 될 것입니다. 부동산 하락을 기다리기보다 내가 가용할 수 있는 자금 내에서, '저평가'입지를 찾는 것이 부동산 투자의 키워드가 아닐까 생각합니다.

 

 오늘은 래미안 원베일리 사상 최고가 분양으로 본 부동산 시장에 대한 저의 짧은 생각이었습니다.

 읽어주셔서 감사합니다.

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