21년 3월 부터 LTV 10% 상향, 실수요자 가뭄에 단비되나

"팔사람은 팔고 살사람은 사고" 정부 정책방향 수정 기류

 

 오늘은 '규제일관'으로 부동산 정책을 시행해온 정부에서의 '특이한 움직임'에 대해서 소해개 드리려고 합니다.

 

 최근 계속해서 집값이 오르는 반면, 금융 규제는 제자리 걸음을 했었습니다. 때문에 대출한도가 낮아서 "실수요자들의 주택구입을 막는다"는 비판이 많았는데요, 이번에 정부에서 "집 살사람은 사라"라는 시그널을 주었습니다.

 

 정부 금융위원회는 3월 발표할 '가계부채 관리방안'에서 무주택자의 LTV(담보인정비율)를 10% 완화는 쪽으로 가닥을 잡은 것 같습니다.

 

 현재에도 부부합산 소득 8,000만원 이하 무주택자는 투기과열지구에서 6억원이하 주택을 구입할 때 LTV를 10%상향하고 있습니다. (실수요자요건)

 

 저같은 경우에도 '투기과열지구'인 하남시 아파트의 '중도금 대출'을 LTV한도 40%보다 10%를 더 받아서 50%를 대출받았습니다. 그런데 이러한 요건에 해당하지 않더라도 LTV 한도가 10% 더 늘어나 50%의 대출을 받을 수 있습니다.

 

 더불어, 이번에 상향될 LTV에 실수요자 요건을 충족하면 투기과열지구에서도 최대 60%의 대출을 받을 수 있습니다. 아파트 청약에 당첨된 경우 중도금 전부를 대출받을 수 있게 되는것이죠.

 

 더 희망적인 소식은 6억 미만 아파트에만 LTV 10%추가완화를 해주었던 부분을 시가 9억까지 상향할 계획으로 알려져 있습니다. 때문에 9억 미만의 아파트를 사거나 분양받는 분들은 LTV 10%추가 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

(현재까지는 투기과열지구로만 내용이 알려져 있는데 조정대상지역도 5억에서 적어도 8억까지는 상향될 것으로 예상됩니다.)

 

투기과열지구와 조정대상지역에 따른 현재 LTV 표(기존)

	투기과열지구	조정대상지역
일반	40%	50%
실수요자	+10% (총 50%)	+10% (총 60%)
실수요자요건	주택 6억 미만, 소득 8,000만원 (생애최초 9,000만원)	주택 5억 미만, 소득 8,000만원 (생애최초 9,000만원)

투기과열지구, 조정대상지역 LTV 3월 개정(안)

	투기과열지구	조정대상지역
일반	50%	60%
실수요자	+10% (총 60%)	+10% (총 70%)
실수요자요건	9억미만, 소득 8,000만원 (생애최초 9,000만원)	9억(?)미만(미정), 소득 8,000만원 (생애최초 9,000만원)

 

투기과열지구

 

투기과열지구에서 개정안이 적용되었을 때 LTV완화로  9억미만 50%, 9억초과 15억미만 20% 대출이 가능합니다. 물론 시세가 15억이 넘어가는 고가 아파트는 대출이 불가합니다.

 

청약도전자

기본적으로 9억미만 아파트들은 모두 50%까지 중도금 대출을 받을 수 있습니다. 계약금(10% or 20%)과 향후 2년 뒤 중도금 10%정도만 마련하시면 얼마든지 청약에 지원하실 수 있습니다. 만약 실수요자에 해당되시면, 중도금 전체를 대출받을 수 있기 때문에 계약금만 가지고 계신다면 청약에 도전하실 수 있습니다. 하지만 9억이 넘어가는 분양가에 대해서는 '중도금대출'이 아직까지 되지 않습니다.

 

분양권소유자

먼저 아파트 분양을 받으신분들은 입주시 84제곱미터 감정가를 최대 14.99억까지 예상해보면 최대 4.5억 + 1.2억 = 5.7억까지 대출이 가능해 집니다. 자기자금이 그만큼 덜 필요하게 되는 것이죠.

 

주택구입예정자

 주택을 구입하실 분들도 시세 10억 아파트를 분양받는다면 4.5억 + 0.2억 = 4.7억까지 대출이 가능합니다. 자기자본 5.3억이 있으면 10억 아파트를 구입할 수 있게 됩니다. 기존에는 3.8억까지 밖에 대출이 되지 않았지만 약 1억원의 대출을 더 받을 수 있게 되었습니다.

 

조정대상지역

 

조정대상지역의 경우 기본적으로 60% 대출을 받을 수 있기 때문에 거래가 활발해질 것으로 보입니다. 청약을 받더라도 중도금 대출을 전액받을 수 있으며, 주택을 구입하실 떄도 기본적으로 60%까지 대출이 나오게 됩니다.

 

만약 실수요자 요건을 충족하시면 최대 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 한가지 변수는 실수요자 요건을 시세 9억 미만 주택으로 상향할지, 아니면 8억 미만으로 할지, 혹은 5억을 유지할지는 알려지지 않았습니다.

 

마지막으로

 

 이러한 현실에 맞는 정책변화는 환영할만 합니다. 오히려 타이밍이 좀 늦었다고 해야할까요? 집값은 계속해서 폭주하고 있는데, 소득은 상대적으로 제자리걸음인 '실수요자들'에게 '대출확대'는 특히 가뭄의 단비와 같습니다.

 

 요즘처럼 집값이 고공행진할때 지금이라도 '내 집'을 구매하려는 사람들이 늘어나고 있는데, '높은집값, 낮은 대출한도'때문에 대출을 받지 못한 서민들의 불만이 극에 달하고 있었습니다. 이러한 발표는 부동산 시장에도 긍정적인 시그널을 줄 것으로 보입니다.

 

 물론 DTI, DSR등의 완화는 없는 것으로 보이는데요, 정부에서 공급확대와 더불어 대출규제도 완화하는 등 '시장의 목소리'를 조금씩 듣고 있는 것 같습니다.

 

 정확한 규제완화 내용이 발표되면 부동산시장에 미치는 영향에 대해 자세하게 포스팅 드리겠습니다.