[정책]공공재개발 8개 구역 발표, 이거 희망적인 소식 맞나요?(아니요)

안녕하세요?

 2021년 1월 15일 새벽에 '속보'확인하셨나요? "공공재개발 8개 구역 서울 4,700호 공급기대"와 같은 제목을 달고 아침부터 많은 분들의 기대를 한몸에 받게 되었습니다. 공공재개발을 통해서 충분한 주택공급이 이뤄질 수 있을지, 청약시장에 미치는 영향에 대해 한번 예측해보도록 하겠습니다.

이번에 선정된 8개 구역은 어디인가요?

 서울 8개 공공재개발 후보지는 총 4,763가구로 기존 1,704가구에서 3,000가구 정도를 새롭게 분양할 수 있는 것으로 예상했습니다. 8개 구역은 흑석 2구역, 양평 13구역, 용두 1-6구역, 봉천 13구역, 신설 1구역, 양평 14구역, 신문로 2-12구역, 강북5 구역이 지정되었으며, 각각의 위치는 서울 내에서도 괜찮은 입지를 보이는 곳입니다. 사실, 이 8곳은 신규로 지정되었다기 보다, 기존에도 공공재개발로 많이 거론된 곳입니다. 새로운 공공재개발 지구는 3월달에 발표할 예정이라고 합니다.

출처 : 연합뉴스, 서울 8개구역 공공재개발 후보지

공공재개발이란?

 공공재개발은 2020년 정부가 5.6 수도권 대책에서 발표하면서 주목을 받았습니다. 공공재개발이란 LH(한국주택공사)나 SH(서울도시개발공사)등 공공에서 재개발을 추진하는 동시에 각종 인센티브를 부여해 '정체된 재개발 지역'을 살리고 주택공급을 유도하는 정책을 말합니다. 이번에 발표된 8개 구역은 서울 내에서도 우수한 입지이지만, 공급물량이 적거나, 조합원 간의 갈등, 소규도 등으로 재개발 사업이 10년정도 정체된 곳이 예비로 지정되고 이번에 확정되었습니다. 공공재개발에 참여하면 인센티브도 존재하나, 공공임대 비율을 잔여물량의 50%로 배정해야하는 등 사업성 훼손 우려도 공존합니다.

공공재개발에 참여하는 혜택은 무엇인가요?

 먼저 가장 큰 인센티브는 용적률 상한을 1.2배로 완화해 줍니다. 기존의 법적 상한 용적률이 300%였다면 360%까지 가능합니다. 또한 기부체납비율 완화 인허가 절차간소화, 사업비 지원 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 정부에서 발주한 컨설팅 결과 공공재발을 시행했을 경우 조합원들의 분담금은 37% 낮아지고, 평균 주택 공급수는 58%까지 늘어날 것으로 예상됩니다.

 하지만 이러한 공공재개발도 '알짜'는 빠졌다는 평가를 받고 있습니다. 한 언론사에서 시뮬레이션 했듯 1410세대의 재개발 지구가 기존 일반 분양 250가구에서 510가구까지 거의 2배로 일반분양을 늘일 수 있기 때문에 사업성이 떨어졌던 재개발 단지는 이번 공공재개발을 통해서 수익성을 확보할수 있습니다.

과연, 나라에서 재개발 조합원 수익을 용인해줄까요? NEVER

 공공재개발을 통해서 기존 재개발 단지의 조합원들의 수익성이 높아질까요? 제 생각에는 Never Ever 그럴 수 없다고 생각합니다. 공공재개발이 조합원의 이득이 되는 방향이면, 현재 국가의 부동산 정책과 완전히 배치되기 때문입니다.

 이번 정부에서 추진하는 공공재개발의 경우, 재개발을 통해 늘어나는 추가 물량의 50%를 나라에 헌납(?) 즉, 기부체납을 해야합니다. 용적률을 상향시키고 각종 인센티브를 받지만 결국 임대물량이 늘어나 소셜믹스(Social Mix, 임대 분양을 섞는 정책)문제만 야기할 뿐입니다.

 공공재개발에 대한 제 의견은 다음과 같습니다. 공공재개발을 추진하면 기부임대와 기부분양 물량이 늘어나면서 어쩔 수 없이 나라의 정책에 휩쓸려 갈 수 밖에 없습니다. 예를들어 기부분양의 경우, 지분매입형 주택이라던지, 토지를 제외하고 건물만 분양하는 '토지임대부주택'으로 공공환매로 분양할 확률이 매우 높습니다. 이러한 정책이 과연 재개발 단지의 수익성을 높일까요? 오히려 분양가나 시세에 영향을 미쳐 예전보다 재개발 수익성이 낮아질 우려도 있습니다.

 이러한 이유 때문에 재개발 단지 중에서 애초에 '사업성'이 우수하지만 규제때문에 멈춰 있는 재개발 단지들은 이번 선정에서 제외되었다고 평가 받습니다. 물론, 이번 8개 지구의 진행상황에 따라서 공공재개발로 일부 U턴하는 재개발 단지들도 생겨날 것으로 예상합니다.

 

결국 빠진내용은? 공공재개발은 정부의 간보기에 불과하다

  현재 재건축과 재개발 중 재건축은 '혹한기'를 겪고 있습니다. 그 이유는 바로 '재건축초과이익 환수제' 때문인데요, 재건축을 추진하는 단지는 재초환으로 불리는 '재건축초과이익 환수제'를 적용받게 됩니다. 공공재개발은 재초환이 없기 때문에 재건축에 비해 사업성이 좋은데요, 이번 공공재개발은 결국 임대물량을 늘리고, 공공분양 물량을 기부체납 형식으로 제공해야하기 때문에 수익성을 놓고 재개발 단지마다 계산기를 두드려 봐야합니다.

 이번 공공재개발 발표는 재건축에 대한 '재건축초과이익 환수제 완화'와 같은 내용은 포함되지 않았습니다. 시장원리에 의해 재개발, 재건축 사업을 드라이브하는 가장 큰 요인은 바로 '재건축 수익'이 높을 때 입니다. 지금 재개발, 재건축 알짜 단지들이 재개발을 망설이는 이유는 각종 규제 때문에 정부가 바뀌고 추진하자는 기류가 강하기 때문입니다. 재개발을 통해서 2채의 집을 가지지도 못하고, 지분을 나누는 경우 재개발 입주권을 받을 수 없으며, 실 거주를 하지 않으면 입주권을 주지 않는 등 재개발, 재건축 수익성을 해치는 규제들이 재개발, 재건축을 막는 요인입니다.

 이번 정부의 오늘 공공재개발 발표와 각종 내용들을 살펴보면 '부동산 시장 간보기'라는 느낌을 지울 수 없습니다. 규제를 대폭 완화하지 않으면서 사업성이 떨어지는 곳을 몇 곳 지정해서 공공재개발로 유도해보려는 얄팍한 눈치보기 정책이라 생각합니다. 주변의 알짜 그리고 대규모 재개발, 재건축 단지들은 부동산 시장을 옥죄는 규제들이 풀리는 '봄날'을 기다리고 있는데 정부는 군불만 떼고 있습니다.

 제 생각에는 이번 공공재개발도 '빈수레가 요란하듯' 한번의 이벤트로 끝날 것으로 보입니다. 공급 가구가 매우 적으며, 청약시장에 나오는 물량들은 수백대 일의 경쟁률을 기록해 '로또분양'으로 공공재개발은 마무리 될 것으로 보입니다. 과연 앞으로 부동산 시장의방향은 어떻게 움직일까요?

대규모 공급과 규제완화가 없다면, 부동산 시장은 절대 안정되지 않는다고 생각합니다. 지금이라도 시장원리에 맞게 그리고 사람들이 선호하는 지역, 입지에 따라 부동산 시장이 재편되기를 간절히 바래봅니다. 마지막으로 제가 생각하는 아파트 입지론에 대한 포스팅을 첨부드리며 오늘 부동산 뉴스 포스팅을 마무리하겠습니다.

2021/01/11 - [부동산/청약전 기본사항] - [청약기초] 로또 청약단지는 어떻게 탄생하게 되는가? 입지론!

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