[청약기초] 로또 청약단지는 어떻게 탄생하게 되는가? 시세차익의 기본개념[1]

안녕하세요?

로또청약을 기다리는 여러분들 오늘은 여러분들이 그렇게 기다리고 기다리는 ‘로또청약’에 대해서 이야기 해보려고 합니다.

수백 대 일의 청약 경쟁률을 들어보셨나요? 2020년에도 가장 높은 경쟁률을 기록한 단지가 500대 1의 경쟁률을 넘어 섰습니다.(https://money-log.tistory.com/45) 왜 이런 청약단지에는 청약가점 만점 통장이 등장하며, 많은 사람들이 몰리는 걸까요? 그리고 이러한 청약에 여러분은 참여하고 계신가요?

소위 ‘로또청약’이라고 함은 분양가 대비 주변시세가 높아서 큰 ‘시세차익’을 얻을 수 있는 단지를 말하는데요. 이러한 로또 아파트가 탄생하는 배경에 대해서 간단하고 깔끔하게 정리하고자 합니다. 로또청약에 도전하지 않으면 손해를 보는 세상, 어려운 내용이 아니라, 누구든지 알 수 있는 내용으로 준비했으니 끝까지 주목해 주세요.

시세차익의 기본개념 [아파트의 가치 - 내돈내산 가격]

돈을 벌기 위해서는 내가 산 가격보다 비싸게 물건을 팔면 됩니다. 비싸게 물건을 팔기 위해서는 내가 팔 물건의 시장가격이 높게 형성 되어야 하겠죠? 이렇게 간단한 원리가 아파트 청약시장에서 ‘로또분양’을 만드는 간단한 기준입니다. 분양하는 아파트의 인근 시세보다 저렴하게 분양받아서, 아파트 가치보다 내가 분양받은 가격이 낮다면, 우리는 '시세차익'이라는 것을 거둘 수 있습니다. 시세차익은 “아파트 현재 가치 - 분양가”로 예상할 수 있습니다.

변하지 않는 불변의 법칙

2020년 최대 로또 분양이라고 불렸던 과천 지식정보타운 S1, S4, S5는 전용면적 84㎡ 기준 8.3억(과천푸르지오 오르투스) 정도에 분양을 했습니다. 이 아파트의 경우 주변아파트 시세와 비교할 때 약 16억의 가치가 있는 것으로 보이는데요, 이러한 경우 아파트 현재가치 16억에서 분양가 8.6억을 제외한 7.7억이 시세차익이라 할 수 있습니다. 물론, 전매제한이나, 주택담보대출 규제 등으로 바로 시세차익을 실현할 수 없지만 지금처럼 부동산시장이 상승한다면 시세차익이 10억이 될지, 15억이 될지는 아무도 모르는 일입니다. 여러분은 이런 로또 분양을 지금까지 놓치고 계셨던 건가요?

 우리가 사회에서 벌어들이는 소득이나, 재산의 증가율이 부동산을 따라가지 못하는 상황에서, 막대한 시세차익을 노릴 수 있는 '로또분양'기회를 절대로 놓쳐서는 안됩니다. 특히, 아파트는 일생에 2번 이상 당첨되기 힘든 구조입니다. 인기있는 분양 단지의 경우 수백대 일의 경쟁률을 기록하는 상황에서 특별공급이나 추첨제가 아니면 일생에 단 한번도 당첨되기 힘들 수 있습니다.

 때문에, 전략적으로 청약에 임하셔야 합니다. 내가 가진 무기는 무엇이고(신특, 다자녀, 생초, 가점 등), 내가 노려야 하는 로또단지(시세차익을 크게 가져다 줄 청약)는 어디인지 알수 있도록 여러분들께 하나하나 알려드리고자 합니다.

# 가치가 높은 곳 결정은 ‘입지’에서 시작한다.

 우리나라의 입지의 최정점은 어디일까요? 많은 분들이 아마 암묵적으로 동의하시는 그 곳 바로 '강남'이 우리나라의 입지를 좌우한다고 볼 수 있습니다. 강남이라고 하면 강남구 뿐만 아니라 '서초, 강남, 송파'로 강남 3구로 인식되기도 하고, 강남구 중에서도 '삼성동'이냐 '압구정'이냐에 따라서 달라지기도 합니다. 혹자는 '강남역'이다 라고도 생각하시겠죠.

 아무튼, 이러한 인식을 관통하는 공통점은 우리나라의 입지의 최정점은 '강남'이라는 사실입니다. 산업화 이전 종로를 중심으로 한 4대문 안을 우리나라의 중심으로 생각했다면 현재는 강남으로 그 위상이 넘어간지 오래 되었죠. 그리고 강남의 입지는 당분간 더 공고해 질 것으로 예상합니다.

 아래는 서울 용산을 중심으로 '제가 생각했을 떄 저의 자금으로 절대로 집을 살 수 없는 지역과, 영끌을 해서 살 수 있는 지역, 현실적인 지역을 나눠서 표시해봤습니다.(money-log.tistory.com/23) 붉은색 원 안에 들어와 있는 지역은 대부분 우리나라에서 가장 입지가 좋은 용산, 강남, 여의도, 성수 등이 포함되어 있습니다. 신기하지 않으신가요? 모든 분들이 이곳에서 살고 싶지 않으신가요?

 

# 규제지역의 역설

 "규제지역의 역설, ‘좋은입지’을 찍어준다" 제가 이번 정부에서 무한히 신뢰하는 말입니다. 기본적으로 정부는 부동산 시장을 안정 시켜야 합니다. 그렇다면 어디서 부터 부동산 가격을 안정시켜야 할까요? 사람들이 살고 싶어하는 곳부터 규제를 시작해서 부동산 시장을 안정화 시켜야 합니다. 사람들이 '살고자하는 욕망'을 꺾어야 하기 때문이죠.

 아래의 지도를 보겠습니다. 가장 붉은 지역은 '투기지역'입니다. 아마 몇년 전만 해도 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)와 동작구 를 제외하고는 투기지역이 아니였습니다. 지금은 서울 서쪽 강서구부터 강동구까지 광진구를 제외하고 모두 '투기지역'으로 가장 강력한 규제가 시행되고 있습니다. 그리고 이러한 투기지역을 테투리삼아, 서울의 모든 지역과 경기 하남, 광명, 과천, 성남시 등이 '투기과열지구'로 나머지 지역이 '조정대상지역으로 묶여 있습니다.

# 교통, 일자리, 학군

 GTX, 판교, 강남 8학군 등을 한번도 들어보지 못한 분들은 없으리라 생각합니다. 이처럼 우리나라에서 입지를 좌우하는 가장 큰 요인은 교통, 일자리, 학군입니다. 각자의 처해진 상황에 따라 학군이 가장 중요할 수도 있고, 일자리가 가장 중요할 수도 있습니다. 저는 입지를 결정하는 다음의 간단한 예를 통해서 로또 청약을 기대할 수 있는 통찰력을 여러분들께 공유하고자 합니다.

 먼저 교통은 국가에서 계획하고 건설해야하는 대규모 투자사업입니다. 대중교통을 포함한 교통편의가 증가하면 아파트의 가치는 몇배로 상승하게 됩니다. 아래는 호갱노노에서 가져온 '대중교통' 개발호재입니다. 대부분 지하철로 앞으로 새로 생길 노선을 표기해두었습니다. 상당히 복잡하긴 하지만 새롭게 생길 지하철을 중심으로 입지가치가 상승하게 됩니다.

 

 아래 그림은 고양시에 위치한 '대곡역'입니다. 이 곳으로 무려 5개의 전철이 계획되어 있는데요, 3호선, 서해선, GTX-A, 교외선, 고양선이 바로 그 지하철입니다. 아직 3호선 밖에 없지만, 앞으로 들어올 노선이 4개나 됩니다. 지금은 그린벨트 천국인 허허벌판 고양시 대곡역 인근이 천지개벽할 정도로 바뀔 예정입니다.

 이미, 주변 청약시장에서는 '로또분양'이라 불리며 높은 경쟁률을 기록하고 있습니다. 그 예로 '대곡역 롯데캐슬 엘클라씨는' 대곡역 호재를 바탕으로 당첨되기하면 하면 수억의 시세차익을 거둘 수 있다며 입소문을 탔었습니다. 경쟁률은 평균 33:1을 기록했었습니다. 전용면적 84㎡기준 7억 대에 분양을 한 대곡역 엘클라씨는 분양당시만 해도 높은 분양가로 말이 많았었지만, 분양 후 반년이 지난 지금 이미 분양권 호가는 12억에 다다르고 있습니다. 대곡역 롯데캐슬 엘클라씨에 대해서 들어보셨나요?

교통으로 천지개벽 예정인 대곡역, 대곡역 롯데캐슬 엘클라씨

 

 입지를 결정하는 두번째 요인은 바로 '일자리'입니다. 일자리 때문에 천지개벽한 곳이 몇군데 있는데요, 대표적인 곳이 바로 판교입니다. '판교'는 분양 당시만해도 서울 외곽으로 인기가 없었습니다. 그러나 판교 테크노밸리가 점차 성장하면서 아파트의 가치도 덩달하 상승하는 효과를 누렸습니다. 향후 제 2, 3테크노 밸리가 조성될 계획이니 이를 잘 참고해보시면 좋겠죠?(대표적인 단지가 판교밸리자이였습니다money-log.tistory.com/31)

 판교 테크노밸리는 카카오, NHN, NC 소프트 등 우리나라를 대표하는 IT 기업들이 밀집해 있습니다. 그래서 판교는 직주근접의 수혜를 그대로 누리고 있습니다. 삼평동은 전용면적 84㎡기준 평균가격이 16.6억, 백현동은 17억, 판교동은 14.1억의 시세를 보여주고 있습니다. 대표적인 아파트로 삼평동 '봇들마을 7단지'는 전용면적 108㎡가 2014년 10억에서 2020년 20억 까지 6년사이에 2배나 아파트 가격이 상승하였습니다. 만약 이 아파트를 여러분이 분양 받으셨다면 지금 어떠셨을까요?

 

 마지막으로 우리나라에서 포기할 수 없는 '학군'입니다. 학군이 좋은 곳은 청약 경쟁률이 높으며, 앞서 말한 더 큰 시세차익을 거둘 수 있는 확률이 높은 곳입니다. 대표적으로 대치, 강북, 목동 학군이 서울에서는 유명합니다. 그 중 목동학군에서는 약간 떨어져 있지만 목동에 아주 가까운 '신정동 목동힐스테이트'를 소개해 드리고자합니다. 목동 학원가를 이용하기에도 좋고, 목동 힐스테이트 자체 학군도 튼튼한 편입니다.

 이곳은 전용면적 85㎡초과는 '미달'이 나왔던 단지 입니다. 믿어지시나요? 전용면적 59㎡나 84㎡도 경쟁률이 2 : 1에서 3 : 1을 기록했었습니다. 그런데 지금 아파트 시세는 어떠한가요? 입주 6년차에 접어드는 목동힐스테이트 전용면적 84㎡는 2016년 6억원대에서 지금은 호가 16억 8000에 매물이 나와있습니다. 앞서 말씀드린 시세차익이 무려 10억 8천만원인데요. 여러분들은 왜 이런 로또분양을 놓치셨을까요? 물론 부동산 경기나 기타 여러가지 요인이 영향을 미쳤지만 몇년이 지난 2021년 왜 이러한 로또 분양에 우리는 참여하지 못했을까요?

신정동 목동힐스테이트

 

 오늘은 로또 청약단지를 보는 인사이트 첫번째 글로 '시세차익'이란 무엇인지에 대해 간단하게 말씀드렸고, '차익'을 많이 거둘 수 있는 요소로, 입지에 대한 저의 의견을 말씀드렸습니다. 또 입지를 결정하는 요인으로 교통, 일자리, 학군을 언급드렸습니다. 다음번에는 로또청약을 만드는 '분양가상한제'라는 제목으로 더 재미있고 도움이 될만한 정보로 여러분들이 로또청약을 놓치시지 않도록 도움을 드리겠습니다.

 오늘도 읽어주셔서 감사합니다:)