안녕하세요?
오늘은 청약 당첨 후 가장 골치아픈 '자금조달'계획 중 '중도금대출'을 받는 프로세스에 대해서 설명드리려고 합니다. 제가 직접 경험한 '중도금대출'이야기를 바탕으로 꼼꼼하고 깔끔하게 정리할 예정이니 많은 기대 부탁드립니다.
김칫국 부터 마시는 것 같지만 '청약당첨'의 행운은 몇일 가지 못합니다. 그 이유는 당장 계약금을 지불해야하고 규제지역의 경우 '자금조달계획서'등을 제출하는 '자금 조달'에 대해서 신경을 써야하기 때문이죠.
기본적으로 청약 당첨 후 부터 아파트 입주까지 약 3년의 시간이 걸립니다. 청약에 당첨되게 되면 먼저. 계약금을 10% 내지 20%를 지불하고 다음으로 입주 전까지 중도금 60%를 6회나 4회 분납을 하며, 마지막으로 잔금 20%나 30%를 지불하게 되면 완전히 분양받은 아파트가 내 집이 됩니다.
그러나 몇 억에 달하는 자금을 모두 보유하고 계신분들은 드물것으로 예상하는데요. 떄문에 거의 대부분의 분들이 10%정도의 계약금만 가지고 청약에 도전 후 당첨만 되면 중도금 대출을 이용해 자금을 조달 하시려는 계획을 세우십니다.
중도금 대출은 얼마까지 나오나요? (실수요자는 10% 더) (9억초과는 불가)
중도금대출 한도는 주택담보대출 한도와 동일합니다. 하지만 DTI, DSR은 적용되지 않으며(즉, 내 소득이 얼마인지에 따라서 대출한도가 결정되는 것은 아님) LTV만 적용됩니다. LTV는 분양가로 결정되며 투기과열지구나, 투기지역의 경우 '분양가의 40%'가 기본 한도 입니다.
예를 들어 6억에 아파트를 분양받으면 중도금대출 한도는 2억 4천만원 입니다. 하지만 실수요자 요건에 해당하는 경우 중도금대출을 10%를 더 받을 수 있습니다. 실수요자요건은 투기과열지구, 투기지역의 경우 6억 미만 분양가 이며 부부합산 소득 8천만원 미만이면 10%를 더 받을 수 있습니다. 생애최초로 구입하는 경우 소득은 9천 만원까지 입니다.
조정대상지역이나 그외 지역은 각각 10%를 더 받을 수 있기 때문에 자금을 조달하는 과정이 훨씬 수월합니다. 만약 규제지역 외에서 분양을 받으면 분양가의 70%까지 중도금 대출을 받을 수 있습니다. 6억의 아파트를 분양받으면 4억 2천만원까지 중도금 대출이 실행됩니다.
그러나 중요한 사실 하나는 9억 분양가 아파트는 중도금 대출이 불가합니다. 때문에 모든 금액을 직접 마련하셔야합니다.
중도금대출 실행은 언제 하나요? 계약서 작성 후 집단대출
중도금대출은 청약 당첨이후 계약금을 납부하고 건설사와 계약서를 작성한 후 건설사가 알선하는 은행에서 집단대출을 받습니다. 여기서 '집단대출'이라는 단어가 나오는데요 집단대출을 받기 때문에 개인의 소득은 중도금대출과 무관하게 됩니다.
계약서를 작성한 후 건설사에서 계약자에서 중도금 대출 상담일정과 준비서류를 알려줍니다. 그러면 통상 모델하우스에 방문하여 건설사에서 알선한 은행이 나와 중도금 대출을 신청하게됩니다. 건설사 알선은행은 건설사마다 다를 수 있으며, 개인이 선택하지 못합니다.
중도금 대출은 단순히 건설사와 은행간 맺는 계약으로(주담대는 은행과 개인) '청약당첨자'에게 혜택을 주기 위해서 건설사에서 알선해주는 대출입니다. 요즘 분양모집공고문에서 '중도금대출 불가시 자금은 개인이 조달'이라고 나와 있습니다. 이 문구 때문에 많은 분들이 중도금 대출이 되지 않는것 아니냐고 걱정하시지만, 건설사가 튼튼한 1군 건설사이며, 청약이 흥행한 지역에는 거의 100% 중도금대출이 나오게 됩니다.
중도금이 안나올 수 있나요? 거의 다 나옵니다 But
중도금은 개인 신용이 나쁘면 나오지 않을 수 있습니다. 그러나, 건설사를 믿고 집단대출을 해주는 중도금 대출은 신용불량자가 아니면 거의 다 나온다고 알고계신데요. 제가 이번에 중도금 대출을 실행하며 여쭤본 결과, 지금까지 각종 공과금 연체나 미납이 없으면 중도금 대출에는 거의 문제가 없다고 보시면 됩니다. 개인신용등급이 매우 낮더라도 가능할 것이라고 하셨습니다. 중도금 대출 이후라도 공과금 연체가 생기면 잔금대출에 영향을 미치게 되니 개인 신용도 관리를 잘 하셔야 합니다.
하지만 개인회생 중이거나, 상습적으로 대출 연체를 하셨다면 중도금 대출을 은행에서 거절할 수 있습니다. 그 이유는 주택도시보증공사에서 중도금 대출의 거의 70%를 '보증'하고 나머지 30%는 '은행의 신용'으로 중도금 대출을 실행하기 때문입니다. 이때 70% 자금을 대는 주택도시보증공사에서 거절될 확률이 매우 높습니다. 또한 중도금 대출을 하면 주택도시공사에 '보증료'를 내야하는데요 이를 감면 받는 방법은 아래에서 다시 말씀드리겠습니다.
중도금 대출을 실행하면, 일정에 맞춰 은행에서 자동 입금
계약후 개인에게 각각 중도금 대출계좌를 건설사에서 배정을 해줍니다. 그 후 중도금 대출을 실행한 은행에서 각 계인의 계좌로 중도금 납부 시기에 맞게 중도금을 입금하게 됩니다. 아래는 저의 중도금 납부 일정인데요, 1월 15일날 제가 중도금을 입금하지 않았지만 중도금 대출 은행에서 저의 가상계좌로 중도금을 입금하였습니다.
이처럼 중도금 실행을 하면 중도금 한도내에서 자동으로 중도금을 각자의 가상계좌에 입금합니다. 저 같은 경우 중도금 60% 중 50%를 대출 받았는데, 4회차 5%까지 자동으로 입금 되며 4회차의 10%는 자납을 해야하는 상황입니다.
중도금 대출에 대한 이자는? 중도금 이자 후불제, COFIX 변동금리
예전에 미분양이 많을 때 건설사에서 중도금 대출 이자를 대납해주던 시절이 있었습니다. 하지만 요즘에는 중도금 이자 후불제를 거의 모든 청약 단지에서 진행합니다. 중도금 이자 후불제는 중도금의 이자를 계산했다가 잔금을 치룰 때 한번에 납부하여, 당장 대출이자에 대한 부담을 덜 수 있는 제도를 말합니다.
물론 중도금 이자 후불제가 이자를 감면해주는 것은 아니지만, 입주시 잔금대출로 갈아타면서 한번에 목돈을 처리하면 되므로 아주 편리한 제도라 할 수있습니다.
중도금 대출 이율은 약 2 ~ 2.5% 수준으로 (글쓰는 시점 기준) 6개월 마다 COFIX 금리를 반영한 변동금리로 진행됩니다.
중도금 대출 보증보험료 할인 받는법 ★
앞서 중도금 대출은 주택도시보증공사의 보증으로 중도금의 70%가 대출된다고 말씀드렸습니다. 때문에 중도금대출 금액의 연 0.13%의 보증보험료를 지불해야하는데, 이를 할인받는 방법을 소개해 드리겠습니다.
예를들어 중도금 대출을 2억 4천만원 받았다면 312,000원의 보증보험료를 납부해야 합니다.
아래는 보증보험료 할인방법입니다. 예를들어 다자녀 가구의 경우 312,000원의 40% 124,800원을 감면받아 187,200원만 납부하면 됩니다.
1. 저소득가구 : 40%할인, 연소득(배우자포함) 4천만원 이하
2. 다자녀가구 : 40%할인, 세대원 미성년자 3명 이상
3. 장애인가구 : 40%할인, 세대원 중 장애인이 있는경우
4. 고령자가구 : 40%할인, 배우자나 본인이 만 65세이상 (혼자인 경우 60%)
5. 노인부양가구 : 40%할인, 만 65세 직계존속 1년이상 부양
6. 신혼부부 : 40%할인, 혼인기간 7년이내, 소득 합산 6천만뭔 이하
7. 한부모가족 : 60%할인, 한부모 가족지원법에 따른 한부모 가족
8. 다문화가족 : 40%할인, 배우자가 외국인 또는 귀화로 국적을 취득
9. 국가유공자 : 40%할인, 국가유공자 및 그 유족
10. 의사상자 : 40%할인, 의사상자 포함 유족
11. 모범납세자 : 10%할인, 모범납세자
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