요즘, 집값 상승에 따른 '청약광풍' 현상과 '3기 신도시 사전청약'으로 많은 분들이 '아파트 청약'에 대한 기대감이 높습니다. 특히 3기 신도시 사전청약은 100% 공공분양으로 공급되는데요. 올해 7월부터 3기 신도시 사전청약을 접수합니다. 뿐만 아니라 2021년 공공분양 공급계획이 2월에서 3월 사이에 공개될 예정입니다.
오늘은 3기신도시 사전청약과, 공공분양 예상일 정이 나오기 전 공공분양 '일반공급'에 대해 여러분께 깔끔하게 설명드리겠습니다.
공공분양은 LH나 SH에서 공급하는 '주택'을 말합니다. 서울은 주로 SH(서울도시개발공사)에서 공급하며, 나머지 수도권 지방은 LH(한국토지공사)에서 분양을 합니다. 이렇게 LH나, SH에서 공급하는 아파트를 분양받기 위해서는 다소 까다로운 조건이 존재합니다.
공공분양의 물량 배분은 다음과 같습니다. 공공분양은 85%의 물량을 특별공급에 할당하는데요, 이는 신혼부부나 생애최초에 55%의 물량을 할당하기 때문입니다. 나머지 15%가 공공분양 물량 중 일반공급으로 배정됩니다. 너무 실망하셨나요? 적은 물량인만큼 당첨 방법은 간단한 공공분양 일반공급에 대해서 깔끔하게 정리하겠습니다.
1.1 공공분양의 장점
공공분양은 '공기업'에서 분야을 하다보니 정부의 부동산 정책에 발맞춰 저렴하게 주택을 공급할 수 밖에 없습니다. '분양가 상한제'가 빡세게(?) 걸려서 나오기 때문에 주변대비 시세가 매우 저렴합니다. 분양가 상한제가 적용된 주택은 기본적으로 '로또 청약'일 확률이 매우 높기 때문에 '공공분양'에 당첨되면 상당한 시세차익을 누릴 수 있습니다.
분양가 상한제에 대한 자세한 내용은 다음의 링크를 확인해 주세요. 로또 청약단지 탄생비밀, 분양가 상한제
또한 공공분양은 신규택지지구나 신도시에 많은 물량을 공급합니다. 예를 들어 택지개발 지구 중 하나인 하남 감일지구의 경우 절반 정도가 공공분양으로 공급되었으며, 나머지가 민간분양 또는 공공임대로 공급되었습니다. 또한 3기 신도시도 많은 물량이 공공분양으로 공급될 예정입니다. 서울을 포함한 수도권에서 개별적으로 분양하는 단지들은 '자이', '래미안' 등 거의 '민간분양'이지만 신도시나 신규택지지구에서는 '공공분양'을 노려볼 만 합니다.
마지막으로 공공분양은 '민간분양'대비 경쟁률이 낮습니다. 물론 예외적인 경우도 있습니다만[공공분양 청약결과] 위례자이더시티 경쟁률을 보며 통상적으로 공공분양이 민간분양 대비 경쟁률이 낮습니다. 그 이유는 '공공분양'의 자격요건이 까다롭기 때문입니다. 해당 내용은 뒤에서 자세히 다루겠습니다.
1.2 공공분양의 단점
공공분양에 장점만 있는 것은 아닙니다. 장점이 존재하듯, 단점도 존재하는데요.
우선 분양가 상한제가 적용되었기 때문에 대부분의 수도권 공공분양은 '전매제한'이 최대 10년 적용됩니다. 뿐만 아니라 '민간분양'에서는 아직 실시하고 있지 않은 '실거주 의무'도 최대 5년까지 발생하게 됩니다. 전매제한과, 실거주 의무는 주변 시세대비 얼마나 저렴하게 분양되었는가에 따라 달라집니다.
두 번째로 공공분양에 당첨되기 위해서는 소득, 자산(+자동차)에 대한 제한이 존재합니다. 내가 아무리 무주택을 오랫동안 유지했더라도 소득이 초과하거나, 내가 가진 자산이 많다면 공공분양에 도전조차 할 수 없습니다. 또한, 비싼 자동차를 소유하는 것만으로 청약 자격이 제한 될 수 있습니다.
또한, 민간분양에서는 1주택자에게 1주택 처분조건으로 예외적으로 '1순위'를 받을 수 있지만, 공공분양은 오직 무주택자에게만 청약기회를 제공하고 있습니다. 일반공급 청약 1순위 완벽 정리
2.1 공공분양 청약 자격
공공분양의 청약자격은 의외로 간단합니다. 무주택이며, 세대구성원, 해당 지역거주만 하면 됩니다. 그러나 수도권의 경우 대부분 규제지역으로 '무주택세대주'만 청약이 가능합니다. 세대당 1인만 청약을 신청할 수 있으며, 이를 어길시 당첨이 되어도 부적격으로 당첨사실이 무효가 됩니다. 또한 당첨 후에도 무주택 세대구성원 자격을 유지해야합니다.
2.2 청약통장 요건 : 2년 / 24회
공공분양에 청약하기 위해서는 주택청약종합저축에 가입해야합니다. '청약부금'이나 '청약예금'은 모두 민간분양을 위한 것으로 공공분양에는 지원이 불가합니다. '청약저축'이라는 것도 있는데 공공분양에 지원가능하나 현재에는 가입이 중단된 상태입니다. 때문에 꼭 '주택청약종합저축'에 가입하셔야 합니다.
공공분양에 도전하기 위해서는 주택종합 저축에 2년이상 가입해야 하며 납입을 24회 이상 해야합니다. 그래서 많은 분들이 매달 주택청약종합저축에 매월 금액을 지불하시는데요, 공공분양에 경쟁이 있을 경우 총 저축인정금액에 따라 당첨이 결정됩니다. 입급 당 인정금액은 10만원 까지 가능하기 때문에 먼저, 매월 10만원씩 2년을 꾸준히 납입 하실 것을 추천드립니다.
2.3 소득, 자산, 차량 조건 : 전용 60㎡이하만 적용
앞서 공공분양에 청약하기 위해서는 소득, 자산, 차량이 일정기준 이하여야 가능하다고 언급했습니다. 이 소득, 자산, 차량 기준은 '전용면적' 60㎡이하에만 적용되는 사항입니다. 통상 59타입 이하에 지원하실 경우 소득, 자산, 차량 기준이 적용되며 74타입, 84타입의 경우 소득, 자산, 차량 기준이 적용되지 않습니다. 통상 "큰 평수에 지원하면 소득, 자산, 차량 기준이 없다"고 기억하면 됩니다.
2021년 기준, 전용면적 60㎡에 지원하실 경우 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100%이하, 자산은 부동산 2억 1,550만원 이하여야 지원할 수 있습니다. 많이 물어보시는 질문 중에 하나인 "'전세보증금'도 자산에 포함되나요?"에 대한 대답은 "자산에 포함된다"입니다. 마지막으로 차량은 차량가액 2,764만원 이하입니다.
도시근로자 월평균 소득 : 도시근로자월평균 소득 기준 자세히 설명
차량가액 조회방법 설명 : 차량가액 조회 방법 및 차량가액 낮추는 꿀팁
3. 당해 100% 기준 : 66만㎡ 이하
많이 궁금해 하시는 부분 중 하나인, 당해 100% 지역과 그렇지 않은 지역에 대해서 설명드리겠습니다. 공공분양도 대규모 택지개발지구 (660,000㎡ 초과)의 경우 당해 100%가 아니라 권역별로 물량을 배정합니다. 서울과 인천의 경우 50%를 당해에, 그 외 50%를 기타 수도권에 배정하며, 경기지역의 경우 당해지역 30%, 경기 2년 20%, 기타 수도권 50%에 물량을 배분합니다. 그래서 저는 대규모 택지개발지구는 '서울,인천 5:5, 경기 3:2:5 Rule'이라고 기억하고 있습니다.
자세한 내용은 제가 작성한 다음의 포스팅을 참고해주세요!
2021/01/07 - [부동산/청약전 기본사항] - [청약기초] 당해 100%우선?! 아닌 경우도?!! 이거 하나로 깔끔정리
[청약기초] 당해 100%우선?! 아닌 경우도?!! 이거 하나로 깔끔정리
안녕하세요 오늘은 아파트 청약시 중요하고 기초적인 내용을 여러분께 공유해 드리려고 합니다. 많은 분들이 내가 분양받고 싶은 아파트에 들어가기 위해서 "'그 지역'으로 이사가라"는 말
money-log.tistory.com
4. 당첨자 선정방법 : 해당지역 거주, 청약통장
공공분양의 당첨자 선정방법은 '해당지역 거주자'에게 우선권이 있습니다. 위에서 말씀드린 것처럼 대규모 택지개발지구가 아니면 해당지역 거주자에게 100%의 물량을 공급하며, 대규모 택지개발 지구는 기타 권역 거주자에게 기회가 있습니다. (서울 인천 5:5, 경기 3:2:5 법칙)
두번째로 청약통장 오랫동안 가입하신 분이 당첨 우선권이 있습니다. 즉, 오랫동안 많은 금액을 청약통장에 납입하신 분들이 공공분양에 당첨되실 수 있습니다. 민간분양처럼 '가점'이 아니라 청약통장에 돈을 많이 넣은 분들이 당첨이 되는 구조이다 보니, 오랫동안 묵묵히 청약통장을 넣으신 분들이 '공공분양'에 당첨될 확률이 매우 높습니다.
한가지 주의하셔야할 점은 1순위에서 경쟁이 있을 경우, '3년 이상 무주택자' 중 전용면적 40㎡이하는 '청약 납입횟수'로 당첨자를 선정하며, 40㎡초과는 '납입인정금액'이 많을 수록 당첨자를 선정합니다. 납입 1회를 하기 위해서는 최소 2만원을 입금해야하며, 1회당 최대 인정금액은 10만원 입니다. 때문에 많은 분들이 청약통장에 매달 10만원 씩 넣고 계시죠. 청약통장은 조건에 따라 소득공제도 되니 그 부분도 꼭 참고하세요!부동산 연말정산 깔끔깔끔정리
5. 공공분양 어디에 써먹어? 3기 신도시 사전청약이 다가온다
공공분양 방법에 대해서 깔끔하게 정리하신 후 나의 자격은 어떤지, 향후 어떻게 계획을 세워야 하는지 고민해 보시기 바랍니다. 당장 공공분양 청약이 진행되는 가장 핫한 '청약정보'는 바로 3기 신도시 사전 청약입니다. 무려 올해에만 1만여 가구를 공공분양할 예정인데요. 공공분양 청약 자격을 모르신다면 지원할 수 없겠죠?
3기 신도시 사전청약은 올해 7월 인천 계양을 시작으로, 9월 남양주, 11월에는 부천, 고양, 하남 등에 '사전청약'물량이 공급될 것으로 예상됩니다. 아래 표는 올해와 내년에 계획된 3기 신도시 사전청약 물량입니다. 참고하셔서 사전청약에 꼭 지원해 보시길 바랍니다. 사전청약에 당첨되면 거의 본청약까지 그대로 당첨을 유지할 수 있으며, 공공분양의 장점인 저렴한 분양가로 본청약에 지원할 수 있습니다.
| 일정 | 입지 / 사전청약 물량 |
| 7월 | 인천계양 1,100호 |
| 9월 | 남양주 왕숙 1,500호 |
| 11월 | 남양주 왕숙 2,400호 |
| 부천 대장 2,000호 | |
| 하남 교산 1,100호 | |
| 고양 창릉 1,600호 | |
| 22년 | 남양주 왕숙 4,000호, 인천 계양 1,500호, 고양 창릉 2,500호, 부천 대장 1,000호, 남양주 왕숙2 1,000호, 하남교산 2,500호 |
오늘은 공공분양 중 일반공급에 대해서 살펴보았습니다. 일반공급 물량은 공공분양 물량중 15%에 불과하지만 청약통장만 오랫동안 납입한다면 충분히 당첨될 확률이 높습니다.
다음 포스팅에서는 '공공분양' 중 '특별공급'에 대해서 여러분께 자세하고 깔끔하게 리뷰하도록 하겠습니다.
오늘도 포스팅을 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
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