[기본지식] LTV, DTI, DSR 이거 모르고 부동산(청약)한다고? 깔끔정리

 

안녕하세요 오늘은 부동산 관련 기사에 항상 등장하는 LTV, DTI, DSR에 대해서 소개해 드리고자 합니다.

 

저도 얼마전까지 LTV, DTI, DSR에 대해서 헷갈려서 다시한번 찾아보곤 했었는데요. 오늘 저와 함께 깔끔하게 하고 가시죠!

 

LTV, DTI, DSR은 대출규제 3 총사로 알려져 있는데요, 주택 관련 대출로 은행과 개인이 부실해지는 것을 막기 위한 것으로, 대출에 대한 심사와 규제를 강화하여 무분별한 '주택담보'대출을 막는 동시에 이를 통한 '투기'행위 억제를 위해 생긴 대출규제입니다.

 

무주택자인 우리가 왜 주택관련 대출 규제를 알아야 할까요? 대출규제를 알지 못하면 내 집 마련에 대한 밑그림도 그리지 못하기 때문입니다.

 

아래와 같은 기사제목과 같은 이유 때문에 우리가 확실히 대출규제에 대해서 파악하고 있어야 합니다.^^

 

 그러면 LTV부터 차근차근 DTI, DSR 순으로 정리해 보겠습니다.

 

LTV (Loan to Value ratio) : 주택담보인정비율

 부동산 관련 기사에서 많이 접한 LTV(Loan to Value Ratio)는 내가 소유한 '집'을 담보로 '집'의 가치 대비 얼마만큼의 대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다. 

 

 만약 서울에서 내 '집'이 6억짜리라면, 얼마나 대출을 받을 수 있을까요? 서울과 같은 경우 전 지역이 LTV 40% 규제를 받고 있기 때문에 6억의 40%인 2.4억만큼 대출을 받을 수 있습니다.

 

 LTV는 높을수록 좋습니다. 내 집의 가치 대비 얼마만큼 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표이기 때문입니다.

 

 LTV와 관련해서 최우선변제금액에 대해서 궁금해하시는 분들도 있으신데요, '최우선변제금액'은 주택담보대출을 해줄 때 각 방 개수만큼의 최저금액을 '제외'하고 대출을 해주는 제도입니다. 

 

 대출을 받은 주택이 경매에 넘어가서 각 방에 '임차인'이 있는 경우 최우선적으로 돈을 돌려주기 위함인데요. 서울의 경우 보증금 1.1억 까지 최우선 변제금액은 3,700만 원입니다. 쉽게 생각하면 세입자가 있는 경우 3,700만 원을 제외하고 주택담보대출을 해주게 됩니다. 이는 '세입자' 있는 경우에 해당하며 내가 내 집에 사는 '자가'의 경우 해당되지 않습니다.

 

감정가 대비 LTV 비율

 

DTI (Debt to Income) : 총부채 상환비율 (주택만)

 다음은 LTV 다음으로 많이 등장하는 DTI(Debt to Income)입니다. 총부채 상환비율로 연간 '총소득'에서 매년 값아야 하는 "주택관련" 원금 및 이자(원리금)의 비율을 말합니다.

 

 집을 담보로 대출을 받은 '채무자'의 대출상환능력을 측정하는 기준입니다. 나의 연 소득이 6,000만 원이고 서울에서 DTI 40%를 적용받는 아파트라면 한 해동안 주택담보대출 원리금(원금 + 이자) 2,400만 원을 초과한다면 대출이 거절될 수 있습니다.

 

즉, LTV와 마찬가지로 DTI는 높을수록 좋은 것이죠.

 

DTI는 주택관련 대출만 해당되는 것이 DSR과 가장 큰 차이점 입니다.

 

 

DSR (Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환비율

 DTI 개념보다 조금 더 복잡한 DSR(Debt Service Ratio)은 주택 관련 대출뿐만 아니라, 개인의 '전체 대출'에 대해 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.

 

 즉, 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부금, 전세대출 등 개인의 모든 부채를 포함하기 때문에 DTI보다 더 강력한 대출규제 정책이라고 볼 수 있습니다.

 

DSR 규제는 2018년 10월 말 본격적으로 도입되었습니다. 고 DSR기준을 DSR 70 ~ 90%로 정했으며, 70%를 초과하면 위험대출, 90%를 초과하면 고위험 대출이라고 규정하였습니다.

 

 정부에서는 DSR 규제를 통해 각 시중은행별 위험대출, 고위험 대출 비율을 관리하게 만들었기에 '주택'관련 대출에도 당연히 영향을 미치게 되었습니다.

 

 

DSR 계산 예시

 

 

오늘은 LTV, DTI, DSR이라는 주택 관련 대출규제에 대해서 알아보았습니다. 영어 약자이다보니 머리속에 잘 남지 않으실텐데요. 꼼꼼히 읽어보시면 분명 언젠가는 도움이 될 부동산 필수지식 입니다!

 

다음 포스팅으로는 각 '규제지역'별 대출에 대해서 알아보고 개인적으로 주택관련대출 엑셀 VBA 매크로를 한번 만들어 볼 계획입니다.

 

많은 관심 부탁드립니다!