[공시가 현실화] 과연 집값은 잡힐까?

안녕하세요, 오늘도 부동산 소식을 얻기위해 저의 블로그를 방문해 주셔서 감사합니다.

몇일 전 공시지가가 발표가 되면서 시장이 혼란에 휩싸인 양상입니다.

 

공시가가 폭등하면서 실수요자(무주택, 1주택)들이 참 억울한 상황에 놓이게 되었습니다.

아래의 기사제목처럼 '공시가 폭탄'이 2021년 봄 우리에게 찾아 왔습니다. 앞으로 어떻게 대처를 해야할까요?

 

각 상황별로 간단하고 깔끔하게 한번 정리해보겠습니다.

 

 

# '무주택자'에게 공시가 현실화란

무주택자들은 기본적으로 '내집마련'이 가장 중요한 포인트입니다. "공시지가 현실화로 다주택자들의 매물이 나오기를 기대"하고 계시겠죠? 또한 집값이 조금이라도 하락해서 "최대한 낮은 가격에 아파트를 매수"하고싶은 분들이 많을 것이라 생각합니다.

 

# '1가구 1주택'실수요자 공시가 현실화란

이번 정책의 가장 실질적 피해자가 아닐까 생각해봅니다. 공시지가 상승은 '재산세'와 '종부세'가 상승하며 따라서 건보료 인상 등 세금이 상당히 많이 증가할 수 있기 때문입니다. 실수요자들은 아파트 가격이 올라서 좋지만 실제로 수익화 할 수 없기 때문에 공시가 현실화가 가장 달갑지 않을 것이라 생각합니다.

 

# '다주택자'에게 공시가 현실화란

다주택자들과 무주택자들의 힘겨루기가 본격적으로 시작될 것으로 예상됩니다. 공시지가 현실화로 분명 세금이 크게 증가하기 떄문입니다. 이를 "세입자에게 전가할지" 아니면, 집을 팔아서 "최근 많이 오른 아파트를 처분해 시세차익'을 실현할지" 고민이 많을 것 같습니다.

 

공시지가 현실화로 세금증가는 얼마나 되는거야?

우리나라에서 부동산을 소유함으로 내야하는 세금은 '재산세'와 '종부세'가 있습니다. 이 두 세금은 모두 '공시지가'로 계산하게 되는데요, 아파트를 기준으로 간단하게 설명드리도록 하겠습니다.

 

당산 삼성래미안 4차의 경우 2020년 공시가격이 8.75억으로 종부세 대상이 아니었습니다. 재산세 250만원만 내면 되지만 하지만 2021년 공시가격 9억 초과가 확실시되고 공시가격이 15% 상승한다고 가정했을 경우 재산세 299만원 종부세 43만원으로 총 342만원의 세금을 부담해야합니다. 2020년에 비해서 약 43만원의 세금을 더 내야 합니다.

서울시 영등포구 당산동 당산 삼성래미안 4차 아파트

#문제는 올해가 아니다

당산 삼성 래미안의 경우 올해 43만원의 세금만 더 부담하면되지만, 2021년 올해가 문제가 아닙니다. 정부에서는 공시지가 현실화를 지속적으로 외치고 있기 때문이죠.

2020년 정부에서는 부동산 공시가격 현실화를 발표하면서 시세의 90%까지 올린다고 이미 발표하였습니다. 현재는 시세대비 약 65% 수준인데요, 만약 현 시세기준의 90%인 15억까지 공시가격을 받게 된다면 1년에 재산세와 종부세포함 총 810만원의 세금을 내야합니다. 2020년대비 무려 560만원까지 올라가게 됩니다.

 

정부의 이러한 공시가 현실화는 10년에 걸쳐서 실행될 예정이라고 합니다. 1년에 3%정도인데요, 아파트 시세가 덩달아 상승하면서 올해는 평균 12%나 공시가격이 상승하게 되었습니다.

 

당산 삼성 래미안 공시가 현실화 이후

# 공시가 현실화, 내집마련을 하시려는 분들께

 우선 공시가 현실화로 '분양가'도 덩달아 올라갈 수 밖에 없습니다. '분양가 상한제' 포스팅에서 그 내용에 대해서 다뤄드린 적이 있는데요 아래의 포스팅을 참고해주세요.

 

2021.01.13 - [부동산/[청약전 기본사항]] - [청약기초] 로또 청약단지 탄생비밀, 분양가 상한제[2]

[청약기초] 로또 청약단지 탄생비밀, 분양가 상한제[2]

다주택자들은 일부 매물을 내어 놓을 것이고 무주택자들은 최대한 싸게 내집을 마련하려고 하는 매수자와 매도자간의 힘겨루기가 계속해서 이어질 것으로 예상됩니다.

 

하지만 아파트 입주물량은 당분간 계속해서 줄어들 것으로 전망되기 때문에 아파트 가격이 하락하기는 어려울 것으로 보입니다. 이미 2020년까지는 공급 물량이 줄어들고 2023년부터는 증가한다고 되어 있지만, 최근 LH사태와 더불어 현실성이 떨어지는 공급계획입니다.

 

또한 시장아 풀린 무수한 유동성(돈) 때문에 기본적으로 아파트라는 재화의 가치가 떨어지기 쉽지 않은 구조입니다.

그래서, 신축, 좋은입지의 똘똘한 한채는 계속해서 인기가 상승할 것으로 예상됩니다. 최근 공공주도 정비사업이 LH사태로 타격을 입으며 민간 재건축에 대한 기대감도 상승하고 있는데요. 재건축은 규제가 심해서 지켜보셔야 할 듯합니다.

 

결론을 말씀드리면 "아파트 가격의 폭락은 없다. 똘똘한 한채를 찾아서 잡아야 한다."입니다. 그러한 아파트와 청약 정보들에 대해서 이 블로그에서 꾸준히 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

감사합니다^^