[송도] 투기과열지구 지정에도 청약열풍 계속! 왜? 힐스 레이크 44.75 : 1

송도 힐스테이트 레이크 송도 3차 아파트의 청약 결과가 공개되었습니다.

평균 청약 경쟁률은 44.75 : 1이라고 합니다. (특별공급제외)

 

'송도'라는 입지에 이렇게 경쟁률이 몰린 이유를 한번 알아보겠습니다.

힐스테이트 3차 출처 : 힐스테이트

송도 힐스 레이크 워터프론트호수 조망 '힐스테이트 단지'

워터프론트 호수 바로 앞에 분양한 힐스테이트, 이미 1차, 2차가 분양이 되었습니다. 

워터프론트 주변으로 아파트 시세가 높게 형성되고 있습니다. (1, 2차 84제곱미터 기준 호가 7억이상)

그 이유는 송도의 중심이 테크노파크, 지식정보단지역 중심에서 점차 센트럴 파크쪽으로 그리고 최근에는 워터프론트쪽으로 옮겨가고 있는 양상입니다.

 

"워터프론트호수 개발"은 사실 이번 힐스테이트 뿐만 아니라 송도 전체가 호재를 받고 있다고 봐도 무방한데요. 아직 구체적인 실체가 있지는 않습니다.

 다만 유수지를 수변공간으로 만들고 해양관광과 관련된 개발을 하겠다는 인천 경제자유구역 "계획"이 있는 상황입니다. 그리고 우리나라 거의 "최초의 워터프론트호수"로서의 관심이 호재로서 작용하고 있습니다.

송도 워터프론트 개발 계획 출처: 인천경제자유구역

브랜드 타운으로서의 관심

1, 2, 3차를 분양하면서 워터프론트호수 서쪽으로 힐스테이트 브랜드 타운이 완성되었습니다.

브랜드 타운에 대한 기대가 많으실텐데요. 이번 분양가는 이미 1차와 2차 최고 시세와 비슷하게 분양이 되었습니다. 

힐스테이트 1차 시세

힐스테이트 2차 84제곱미터 시세

 브랜드 타운을 형성하고 있는 곳이 수원에 있습니다. 바로 아이파크시티 단지 인데요.

 1단지부터 7단지 까지 거의 6천여세대가 모여있습니다 하지만 브랜드 타운으로서의 아파트가격 프리미엄은 거의 없는 상황입니다. 주변에 워낙 신축아파트가 없어서 비교가 불가하지만 주변의 망포나 영통지역의 아파트와 비교해도 브랜드 타운이라서 아파트 가격이 오르지는 않습니다.

 

아파트 분양권 전매? 6.17 대책 이전 분양 > 분양권 1회 전매가능

 아마도 많은 분들이 규제지역 전 분양을 받아서, 프리미엄을 얹어서 분양권 "1회 전매"를 하기 위해 이번 힐스테이트 3차에 많이 도전하신 것 같습니다. 6.17 대책 이전에 분양한 단지는 1회에 한하여 분양권 전매가 가능합니다. (이후 공고를 낸 아파트는 등기 이전까지 분양권을 팔 수 없습니다)

 그런데, 1차와 2차 시세를 볼 때 프리미엄을 많이 붙여서 전매가 가능할까요? 제 생각에는 어쨌든 호가를 올릴 수는 있지만 많은 프리미엄을 주고 팔기에는 어려움이 있을 것으로 보입니다.

 그래도 마지막 남은 '신축 분양권 거래'의 매력이 많은 분들이 청약을 하도록 만든 것이 아닐까 생각해봅니다.

 

6.17 대책 이후 발표 > 중도금 대출은 '투기과열지구' 기준 

이제 복잡한 셈법이 들어갑니다. 송도가 6.17 이후로 투기과역 지구로 지정되었습니다. 복잡한 셈법이 적용되는데 결국 송도 힐스테이트3차는 투기과열지구에 해당하는 LTV를 적용받을 것으로 예상됩니다. (40% 대출)

 

이미 무주택자만 LTV 대출이 나오는 상황에서 (1주택자는 등기 후 기존아파트 2년내 처분조건) LTV가 40%로 줄어들었다고해서 이번 송도 힐스테이트 청약 열풍을 설명하기는 조금 부족해보입니다.

 

제 생각에는 LTV를 받지 않아도 될만큼 현금을 융통할 수 있는 사람들이 시장에 많다는 이야기 이고 그 돈이 갈길을 잃어(?) 부동산 청약시장으로까지 흘러들어왔다는 점입니다.

많이 오르지는 않는다 하지만 빨리 떨어지지도 않는다.

 힐스테이트 3차는 이미 약간의 고분양가(?) 논란에 휩싸인적이 있고, 송도가 이정도 금액의 수요를 받쳐줄 수 있는 곳이 아니라는 사실 때문에 아파트 가격이 많이 상승하기는 힘들 것으로 예상합니다.

 그러나 대출없이 분양을 받을 수 있을 만한 분들이 이번 분양시장에 참여를 했다면 아무리 강력한 규제를 내 놓더라도 버티기에 들어갈 확률이 높습니다.

 

막대한 유동성을 바탕으로 마지막 분양권 프리미엄을 먹으려는자와 정부의 규제 사이의 힘겨루기가 계속될 것으로 보입니다.

 

 

코로나19 이후로 장기간 저금리 기조가 확실한 만큼, 정부의 규제가 풀리는 순간, 아파트 가격은 폭등할 것이고, 규제가 강화되면서 돈이 부동산이 아닌 다른 투자처를 향해 간다면 아파트 가격은 한순간에 떨어질 수 도 있는 것이죠.

 

정부와 집주인 간의 외나무 다리에서의 전투가 이번 힐스테이트송도3차 인기를 반증하는 것이 아니었나 생각해봅니다.