안녕하세요~?
오늘은 규제지역에서 부동산을 매수하거나, 아파트 청약에 당첨되면 피할 수 없는 '자금조달계획서'(자조서)에 대해서 완벽하게 알려드리고자 합니다. 자조서 때문에 비싼돈을 들여 세무사분들을 만나는 경우도 있는데요. 오늘, 자조서를 쉽게 쓸수 있는 꿀팁과 직접 자조서를 써보면서 얻은 노하우를 공유해 드리겠습니다.
먼저 자금조달 계획서가 왜 언제부터 나오게 되었는지 살펴볼까요? (feat 617 대책)
먼저 2020년 올해 6.17 부동산대책을 살펴보면, '거래질서 조사체계 강화'명목으로 '자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상이 확대 되었습니다.
따라서, 규제지역에서 3억 이상의 부동산 거래는 3억이상에 대해서 '자금조달계획서' 제출이 필수가 되었습니다. 그런데 올해 2020년 10월 26일부터는 규제지역에 대해서는 모든 거래에 대해서 '자금조달계획서'제출이 의무화 되었습니다. 뿐만 아니라 투기과열지구는 9억이상 거래에 대해서만 '증빙자료'를 제출했는데 앞으로는 '모든거래'에 대해 '자금조달계획서'의 증빙자료를 제출해야합니다.
즉, 거의 모든 부동산 거래에 대해서 자금조달계획서 제출이 의무화 되었고, 그에 따른 증빙자료도 제출해야 하는 상황입니다.
자금조달계획서란?
자금조달계획서는 크게 2가지로 나눠지게 됩니다. 첫번째는 '자기자금'그리고 '차입금'으로 구분됩니다. 쉽게 내가 가지고 있는 돈과 대출받는 돈으로 나뉘게 됩니다.
1. 자기자금 (많을수록 좋다)
금융기관 예금액은 내가 가지고 있는 은행 '예금' 중 부동산 취득에 필요한 자금으로 사용할 경우 해당하는 금액만큼 기재합니다. 예금액에는 펀드나 보험은 해당되지 않습니다. 은행의 예금과 적금을 기재하시면 됩니다.
주식, 채권 매각대금은 주택을 취득할 시에 매각예정인 주식, 채권등에 대한 현재기준 평가금액을 기재합니다.
증여, 상속의 경우 증여 상속금액을 증여세 납부나, 상속세 납부와 같은 서류를 통해서 증빙해야합니다. 뒤에 증빙서류 항목에서 설명드리겠습니다. 증여 상속은 기본적으로 부부간 6억, 직계존비속간 5,000만원이 비과세입니다.
현금 등 그밖의 자금이 중요합니다. 현금은 내가 금고에 가지고 있는 실제 현찰이 주요 기입항목입니다. 그런데 이를 지나치게 높게 적으면 조사대상이 되니 은행에 이체 후 금융기관 예금액으로 적으시길 추천드립니다. 신규 분양의 경우 원천징수증을 통해서 향후 기대소득을 기재합니다. 만약 완공시 까지 3년이 남았다면 3년에 대한 기대소득을 적으면 됩니다. 우리집의 가계소득이 1년에 1억이라면, 기대소득은 3억원 그중 합리적으로 80%까지 기재하시면 크게 문제가 없습니다.
부동산 처분 대금은 이번 주택을 취득할 시 사용되는 기존 주택 처분 대금 혹은, 전세보증금을 기입합니다. 전세보증금의 경우 전세대출은 제외하고 기재하는 것이 원칙입니다. 하지만 여기서 전세자금 대출 여부를 확인할 수 있는
2. 차입금 등 (중요)
금융기관 대출액은 주택담보대출, 신용대출, 그밖의 대출이 나눠져 있습니다. 금융기관의 대출액은 대출 규제 한도 내에서 작성하셔야 하는데, 주택담보대출과 신용대출을 따로 볼것인가, 같이 볼것인가가 논란입니다. 아무래도 정부에서는 '영끌'을 막기 위해서 신용대출을 규제하고 있는데요. 주택대출 한도에 신용대출이 포함될 것이라는 의견이 우세합니다만, 정확하지는 않습니다. 신용대출을 적어도 자금조달계획서 조사대상에 포함되지 않았다는 경우도 있습니다.
그러나 신용대출 후 그 자금을 예금에 기입했다면 이를 원칙적으로 조사할 방법은 없습니다. 하지만 DTI, DSR 규제가 적용되기 때문에 결국 신용대출이 높다면 주택담보대출 한도가 줄어들기 때문에 규제를 피해갈 방법은 쉽지 않은 상황입니다.
투기과열지구의 경우 9억미만은 LTV 40%, 9억 ~15억 까지는 20%, 15억 초과는 0%입니다. 내가만약 취득하는 주택이 15억이라면, 3.6억 + 1.2억 총 4.8억까지 주택담보대출에 기입할 수 있습니다. 신용대출을 추가해서 적어도 되지만 DTI, DSR을 초과할만한 큰 액수라면 자금조달 계획서 조사대상에 오를 수 있겠죠?
임대보증금은 이번에 취득하는 부동산에 대해 전월세를 계획하고 있다면 전세보증금을 시세를 기준으로 합리적으로 기재하면 됩니다. 만약 15억 아파트 취득 후 전세를 7억에 주겠다면, 7억을 기입하면됩니다.
회사지원금 및 사채는 대부업체나, 급여소득자 중 회사에서 주택취급자금을 대여해준다면 기입하면됩니다.
그밖의 차입금 또한 중요한데요, 부부사이의 증여나, 부모에게서 '차용증'을 작성해서 자금을 조달할 계획일 때 작성하시면 됩니다. '증빙서류'로 차용증을 제출해야합니다.
증빙자료제출
자조서 항목에 대한 증빙서류입니다.
예금잔액증명서, 주식거래 내역서 등은 인터넷등으로 쉽게 발급 받을 수 있습니다.
그러나, 증여상속의 경우 증여, 상속에 대한 '세금 신고서'를 제출해야합니다. 증여의 경우 직계 존비속 간에는 5,000만원 까지는 비과세 이지만 증여, 상속을 받았다면 신고서는 제출해야합니다.
소득금액 증명원과, 근로소득원천징수증은 현금이나 향후 기대소득에 대한 증명자료로 활용됩니다.
부동산 처분대금은 매매 후 매매계약서를 제출하거나, 전세보증금인 경우 부동산 임대차계약서를 제출합니다.
대출의 경우 대출 신청서를 증빙서류로 제출합니다.
소위 '전세밀어넣기'로 아파트를 취득하게 되면 그 부동산 '임대차계약서'를 첨부합니다.
사채나, 회사지원금 등의 그밖의 차입금에 대해서는 금액일 빌린 사실과 액수가 기재된 서류를 제출해야합니다.
미제출사유서 (100% 활용하기)
자금조달 계획서 작성과 증빙자료를 제출하기가 너무 어렵죠? 그러나 '미제출 사유서'를 제출하면 자조서의 문턱을 쉽게 넘을 수 있습니다. 당장 부동산을 매각할 수 없고, 전세 세입자를 구해야할 수도 있고, 증여나 상속이 부동산 취득시점에 맞춰 어려울 수 있기 때문입니다.
그러나 부족한 금액에 대해서 악용한다면 분명히 조사 대상이 될 수 있습니다.
미제출 사유서를 볼까요? 제출 완료한 항목에 대해서는 '제출완료' 아닌 항목에 대해서는 간단하게 미제출 사유서를 제출합니다.
꿀팁 첫 번째로 주택 담보대출 등 대출이 너무 많아서 자조서 조사 대상이 될 가능성이 있다면, 증여나 상속, 차입금 등에 필요자금을 기입합니다. (실제로, 증여나 상속, 차입을 할 수 있는 상황이 되어야 합니다.)
하지만 향후 기타 대출이나 자금으로 주택 마련이 가능하다면, 꼭 자조서에 기입된 대로 자금을 조달할 의무는 없습니다. 자조서는 단순히 '계획서'이고 이 사람이 주택을 구입할 때 사용하는 자금의 출처나 흐름을 보기 위함입니다. 그래서 대출금액이 너무 많거나 숨겨둔(?) 현금이 너무 많다면 증여나, 차입금 등에 대해서 균형있게 기재할 필요가 있습니다.
다시한번 설명드리지만 실제 증여나 상속, 차입을 할 수 있는 환경이 되어야 한다는 점을 분명히 밝힙니다.
이렇게 증여, 상속, 차입에 대한 미제출 사유서를 아래와 같이 제출하고 향후에 내가 가용할 수 있는 자금으로 주택 자금을 해결 할 수 있습니다.
꿀팁 두 번째는, 부동산 매매 계약 체결 중, 임대차 계약 체결 중으로 미제출 사유서를 제출할 수 있습니다. 나의 부동산 취득시점에 맞춰서 부동산 계약이 체결되라는 법이 없기 때문이죠. 하지만 이에 대해서는 향후 꼭 증빙을 요청할 가능성이 높습니다. 때문에 현실적인 가격과 정확한 금액을 기재할 필요가 있겠죠.
자금조달계획서는 거래후 30일 이내에 제출해야하며, 공인중개사를 통해 거래했다면 공인중개사에게 직접 거래를 했다면 소관기관(시,군,구청장)에 제출하면 됩니다. 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr/)에 직접 제출할 수 있습니다. 만약, 자조서를 제출하지 않으면 500만원의 과태료 처분대상이 됩니다.
자조서에 대한 막연한 두려움을 가질 필요는 없습니다.
자조서는 지자체 토지과에서(?) 조사하게 되는데, 수 천건 이상의 부동산 거래를 모두다 확인하기란 어렵습니다.
자조서의 기본적인 목적은 고액 주택에 대한 자금 조달 계획을 파악해 편법 증여, 불법 부동산 거래를 찾아내기 위함입니다.
선량한(?) 일반 시민들은 자조서에 대해 과도한 걱정은 하지 마시고, 부동산 거래를 하시길 바랍니다^^
오늘은 부동산 자금 조달계획서에 대해서 알아보았습니다.
꿀팁도 얻어가시고, 오늘도 부동산에 관심이 많으신 분들을 응원합니다.
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