[민간분양] 일반공급 청약 1순위 완벽 정리 (feat. 규제가 심한 서울 수도권 기준)

안녕하세요 오늘은 아파트청약 1순위에 대해서 자세하게 설명을 드리고자합니다. 아파트는 민간분양과 공공분양으로 나뉘게 되는데요. 이번에는 민간분양의 아파트 1순위에 대해서 설명드릴게요!

(민간분양과 공공분양의 차이는 사업의 주체가 민간이냐 아니면 LH나 SH공사과 같은 정부 기관이냐에 따라 차이가 나게 됩니다.)

 

 

 

민간분양에 도전하기 위해서 중요한 것은 바로 "내가 청약하고자하는 지역이 어디인가?"입니다. 서울 수도권은 대부분 규제지역으로 설정이 되어 있기 때문에 1순위 조건이 까다롭게 적용됩니다. 그래서 규제가 적용되는 지역의 예시를 통해서 알려드릴게요!

 

우선 일반공급 신청자격에 대해서 알아보겠습니다.

수도권 아파트라면 적어도 수도권 거주 필수

2년연속, 2년미만 및 수도권 지역에 거주하는 만 19세 이상인자 그리고 세대주인 미성년자입니다. 아파트 청약에 도전하는 대부분이 성년이기 때문에, 일단 수도권에 거주하는 것만으로도 일반공급에 지원할 수 있습니다. 만약 내가 지방에 살고 있다면 수도권의 아파트에는 지원조차 할 수 없다는 사실! 기억하셔야 합니다.

세대주가 되어라 (물론 세대원은 주택이 없어야한다)

그리고 세대주가 아닌자, 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자와 그 세대원, 2주택자와 그 세대원은 1순위 청약이 제한됩니다. 내가 무주택자라고 하지만 한 가구의 세대원 일때 1순위 청약이 불가합니다. 그리고 내가 세대주가 되어도 세대원 중에 5년이내 당첨이력이 있거나 2주택자가 있으면 이때에도 1순위 청약이 불가합니다. 

 

일반공급 신청자격

 

수도권 거주하고, 세대주이며 적어도 세대원에게 주택이 없는 경우라면 이글을 보고 계시는 분은 1순위 청약이 가능하신 분들입니다.

그렇다면 1순위인자들에게 어떻게 자격을 배분할까요?

가점체 추첨제를 확인해야! (가점이 매우 낮다면.... 일반공급에서 승산이 없다)

서울의 경우 투기과역지구이기 때문에 전용면적 85제곱미터 이하 > 100% 가점제, 85제곱미터 초과 가점게 50%, 추첨제 50%로 배분하게 됩니다. 여기서 확인해야할 점은 우리가 세대주이며 세대원이 모두 무주택이더라도 가점이 높지 않으면 85제곱미터 이하의 아파트에 당첨이 되기 힘들다는 계산이 나오게 됩니다. 전용면적 85제곱미터이면 보통 33평형 내지 34평형으로 불리는데, 이정도 아파트를 청약하기 위해서는 가점이 높아야 된다는 사실을 확인하셔야 합니다. 사회초년생이나 젊은 분들이라면 대형평수의 아파트보다는 전용면적 85제곱미터 미만의 아파트를 노리시는 경우가 대부분인데요. 가점이 낮으면 아무리 운이 좋아도 가점순으로 아파트를 가져가기 때문에 희망이(?) 없게 되죠. 반면에 가점이 높으신 분들이라면 아마 청약당첨 확률이 매우매우 높아지게 됩니다. 

 

물론 전용면적 85제곱미터 이상에 청약을 도전하실수도 있는데요 대부분 40평형대가 넘어가고 분양가가 높기 때문에 추첨제에서 당첨이 되더라도 자금마련에 어려움이 생길수 있습니다. 저는 현실적으로 젊은세대들이 가점제 100%인 상황에서 아파트 청약 당첨확률이 매우 낮기 때문에 '2030영끌'이라는 말이 회자되는것이 아닌가? 생각해봅니다.

 

어쨌든 나는 무조건 가점제로 아파트에 당첨될거야! 라고 고민하시는 분들을 위해

(가점 계산 방법은 다음번에 자세하게 한번더 리뷰를 하도록 하겠습니다.)

 

가점체 추첨제 물량 정리

 

이렇게 가점이 높다하더라도 당해의 벽을 넘어야한다 1순위 당해, 기타지역

가점이 높더라도 마지막 관문이 남아 있습니다. 서울과 같은 경우에는 투기과열지구이기 때문에 일반공급에서도 1순위 당해지역과 1순위 기타지역으로 구분해 놓았습니다. 그래서 당해지역에 100%를 공급하게 됩니다. 당해지역이 100%가 아니려면 대규모 공공택지지구일 경우에 당해 30% 경기 2년 20%, 기타 수도권 50% 등으로 물량이 배분되게 되어 있으며, 대규모 공공택지지구가 아니라면 당해지역 1순위 자에게 100%의 물량을 공급하게 됩니다.

 

 아래는 얼마전에 분양을 했던 서초자이르네 일반공급 일정입니다. 1순위(해당)과 1순위(기타)의 접수일이 나눠져 있는 것을 보실수 있습니다. 만약 1순위(해당)에서 지원자가 많다면 1순위(기타)에는 아무리 가점이 높아도 청약에 참여할 수 있는 기회를 부여하지 않습니다. 그 기유는 서초자이르네가 대규모 공공택지지구가 아니기 때문에 서울특별시 2년이상 거주자에게 우선권을 부여하기 때문입니다. 서울특별시에 '2년'이라는 제약이 붙은 이유는 바로 서초구가 투기지역으로 묶여있기 때문입니다. 규제가 낮은 곳에서는 당해요건이 거주 1년으로 완화되기도 하지만 지금과 같은 청약광풍시대에 인기지역은 대부분 2년이상 거주를 해야 1순위 당해지역에 해당될 수 있습니다.

 

서초자이르네 일정

 

2년은 모집공고일로부터 이전에 2년이상 연속적으로 거주를 해야합니다. 만약 청약 신청자가 해외에 출장이 아니라 교육의 목적으로 6개월 이상 다녀온다면 당해지역 2년 자격이 소멸되게 됩니다!

 

수도권 거주 무주택세대주> 높은 가점 > 당해지역 2년거주

정리하면 우선 수도권에 적어도 거주를 하고 무주택 세대주가 되어야합니다. 가능하시다면 세대분리를 통해서 세대주가 되셔야 적어도 아파트 1순위 청약의 기회가 생기게 됩니다. 1순위가 된다고 아파트를 청약받을수 있는 것은 아닙니다. 단지 1순위 자격이 생긴 것 뿐이니까요. 그리고 1순위 중에서도 높은 가점이 필요합니다. 실수요자들은 대부분 전용면적 85제곱미터 이하에 청약에 도전하는데 85제곱미터 이하는 100% 가점제이기 때문입니다.(수도권기준)

 현재 수도권은 대부분 규제지역으로 묶여 있고 인기지역은 투기과열지구로 묶여있기 때문에 가점이 낮다면 아파트 청약당첨 확률은 거의 제로에 가깝습니다. 어떻게 해서 높은 가점을 보유하고 있다고 해도 당해지역 2년 거주자에게 100%우선공급을 해버린다면 내가 아무리 1순위 가점이 높아도 아파트 청약에 도전조차 할 수 없습니다. 그래서 내가 청약당첨이 되고자하는 지역에 2년이상 거주를 해야 당해지역 요건을 충족할 수 있는 것이죠.

 

 세가지만 우선 기억하고 실천계획을 세워봅시다. 수도권 무주택 세대주! > 높은 가점 쌓을 방법고민! > 청약 하고자하는 지역으로 이사! 이 순서대로 실천하신다면 적어도 여러분은 청약 광풍의 시대에서 아파트청약 확률을 급상승 시키시고 있는중 입니다.

 

ps 아마 이렇게 청약 테크트리를 고민하시는 분들이라면 이렇게 확률을 높일 때 아파트 가격은 더 오르고 분양가는 더 상승하는 것 아니냐?는 걱정을 하실텐데요. 이건 뭐 정답이 없습니다. 청약 테크트리를 통해서 낮은 확률에 높은 수익과 새로운 아파트를 노리느냐, 아니면 저렴할 때 매수해서 자산가치를 높이느냐? 이것에 대한 정답은 저도 없다고 보이며, 오로지 개인의 선택이라 생각합니다^^