[재건축/재개발] 기본, 재건축 재개발 차이점, 과정 깔끔정리

안녕하세요?!

 

부동산에 관심이 많으신 여러분들 재건축과 재개발의 차이점을 알고 계신가요? 재건축과 재개발로 투자수익을 얻기 위해서는 먼저 재건축과 재개발의 차이점을 알고 다음으로 재건축 재개발의 단계를 아는 것이 중요합니다. 각 단계별로 투자할 수 있는 포인트가 다르기 때문입니다.

 

# 재건축 / 재개발 차이점

재건축은 기본적으로 '기반시설'(상수도, 하수도 공원, 하천, 가스 등)이 갖춰진 곳에 지어진 '오래된'아파트를 다시 짓는 것을 이야기 합니다. 지어진지 30 ~ 40년 정도면 재건축에 들어갈 수 있습니다. 반면 재개발은 주택뿐만 아니라 기반시설이 노후화되어서 완전히 새롭게 정비를해야하니다.

때문에 재건축은 기반시설을 위한 비용부담이 적지만, 재개발은 기반시설을 위한 비용부담이 상대적으로 큰 편입니다.

 두번째로 재건축은 '안전진단'과정이 필요하지만 재개발은 이러한 '안전진단'이 필요 없습니다. 그 외 재건축과 재개발의 차이점은 다음과 같습니다.

 안전진단에 따라서 재건축 여부가 결정되어 재건축의 경우 지자체나 국가의 입김이 많이 들어가게 됩니다. 대표적인 사례가 아직 지지부진한 목동 아파트의 재건축 사례에서 살펴볼 수 있습니다.

 아래의 표는 재건축과 재개발을 깔끔하게 비교한 표입니다.

재건축 재발의 차이점 참고 부동산 상식사전 2019

 

# 재건축 재개발의 단계

1. 기본계획 수립

기본계획수립은 지자체 (시, 도)에서 지역에 대한 '도시, 주거환경정비기본계획'을 세우는 단계 입니다. 이 때는 아직까지 개발이 구체화 된 시기가 아니기 때문에 자금이 오랫동안 묶일 수 있고, 개발이 무산되는 경우도 발생합니다.
기본계획이 수립되었다고 재건축, 재개발이 진행되지는 않습니다.

 

2. 안전진단 (재건축만 해당)

안전진단은 실제 아파트가 '재건축'을 할만한지 지자체에서 '승인'을 하는 과정입니다. 안전진단을 통과하지 못하면 재건축 자체가 진행이 되지 않기 때문에 '재건축'과정의 첫 관문으로 생각하면 됩니다.

3. 구역지정

 주거환경이 열악한 지역을 지자체장이 '정비구역'으로 지정합니다. 정비구역으로 지정되었다고 해서 개발이 바로 진행되지는 않습니다. 개발을 위해서는 땅을 소유하고 있는 '권리자'들의 모임인 '조합'이 형성되어야 하기 때문입니다. 때문이 구역지정 단계에서 투자를 한다면 오랫동안 자금이 묶일 수 있습니다. 반면, 적은 금액으로 투자할 수 있는 시점 이기도 합니다.

4. 추진위원회 구성

 조합이 설립되기 전까지 '개발'을 준비하는 단계가 바로 추진위원회 구성입니다. 토지 등의 소유자 1/2 이상의 동의를 받아 '조합 설립을 위한' 추진위원회를 구성하여 지자체의 승인을 받는 단계입니다. '투기과열지구'의 재개발 투자를 위해서는 추진위원회가 구성될 때 까지 투자를 마쳐야 합니다. 조합설립 이후에는 '현금청산'대상이 되기 때문입니다.

 

5. 조합설립 인가 (투기과열지구라면 이전에 투자)

 재개발의 경우 토지소유자의 3/4, 토지면적의 1/2 이상의 동의를, 재건축의 경우 각 동별 1/2, 소유자의 3/4, 토지면적의 3/4 이상의 동의를 받아 지자체에 '조합설립'인가를 받습니다. 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보를 토지등 소유자에게 제공하여야 합니다.

 

6. 시공사 선정

공사를 진행할 건설회사를 선정하는 단계입니다. 시공사를 선정하는 일도 상당히 중요한데요, 재건축, 재개발의 사업성이 시공사의 인지도, 마케팅능력 등에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.

 

7. 사업시행 인가

 개발의 구체적인 사항을 지자체에 보고하고 인가를 받는 단계입니다. '사업시행계획서'를 제출하고 승인을 받으면 조합원 물량, 일반공급물량, 임대주택 세대수 등대략적인 개발의 현황을 파악할 수 있습니다.

 

8. 조합원 분양신청

조합원 분양가가 결정되고 분양의 방법 등에 대해서 확정되는 단계로, 조합원일 경우 매우 신경 쓰이는 단계입니다.

 

9. 관리처분계획 인가 (적어도 이전에 투자)

 2018년 1월 15일 이후 관리처분 인가 단계에서 재건축, 재개발 투자를 진행하면 현금청산이 되기 때문에 주의하셔야 합니다. 관리처분계획이 인가되면 구체적인 사업성이 산출되는 시기 입니다. 이때 즈음이면 재개발 재건축 투자의 마지막 타이밍이라고 볼 수 있죠. 공사비, 사업시, 손실보상액, 감정평가액, 추가분담금 등을 자세하게 알 수 있는 단계입니다.

 

10. 이주 및 철거

이주 및 철거는 기존 건물을 헐고 공사하기 위해 주민들이 이주를 하는 단계입니다.

 

11. 착공 및 일반분양

일반분양 가격이 결정되고, 재개발 재건축의 수익이 90%정도 결정되는 시기입니다. 일반분양 가격은 당시 분양시장의 환경에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 일반 분양이후 프리미엄이 붙으면 조합원의 이익도 그만큼 증가하는 단계입니다.

이 후 준공 입주, 이전고시, 청산의 과정을 거치지만 일반적으로 일반분양 까지의 과정만 알고 있으면 재건축, 재개발 투자를 할 수 있습니다.