[관악구 신림 우방] 호재의 중심에 그러나 저평가 아파트 주목!

안녕하세요 오늘 소개드릴 아파트는 서울 아파트 중 관심있게 지켜보아야할 아파트를 소개해 드리겠습니다.

 

아파트 이름 : 관악구 신림우방 아파트
주소 : 서울시 관악구 관천로 27길 2
세대수 : 201세대 (3개동)
     전용 60m2 108세대, 85m2 47세대, 141m2 46세대
준공년월 : 1999년 11월 (22년차)
세대당 주차대수 :  1.1대
용적률 : 339%
건폐율 : 19%
규제지역 : 투기과열지구 (대출 9억이하 LTV 40%)
호가 : (6월 20일 기준 26평형 6억 2천 만원)

현실거래가 기준

2020년 2월이 가장 최근 거래였는데요 4억 5천 7백만원에 거래가 되었습니다.

(하지만 지금 호가는 6억원을 넘어가고 있습니다.)

 

최근 서울 아파트의 가격상승은 무서울 정도로 폭등하였습니다. 정부의 규제탓에 강남과 일부 재건축 단지에서 가격이 하락하는 모습을 보이고 있는데요,

 서울의 중심 교통호재를 한몸에 받고 있는 신림 우방아파트는 오히려 호가가 지속적으로 상승하고 있습니다.

 

신림 우방아파트는 300세대 미만으로 3개동으로 이루어진 작은 아파트 단지입니다. 지하철 2호선 신림역과 신대방역 사이에 위치하고 있으며 바로 위로는 보라매 공원 조망을 가지고 있는 아파트 입니다.

 

아무리 둘러보아도 교통의 요지

강남까지는 직선거리로 10km, 종로 광화문 권역은 11km, 가까운 신도림, 여의도는 3km 반경내에 위치하고 있습니다.

 그리고 일자리가 많이 모여 있는 구로디지털단지와 가산디지털단지와도 인접해 있습니다.

신림우방 기준 서울 주요 도심권, 거리 위치

 

1. 교통입지

 2호선 서클안에 위치하고 있습니다. 서울을 순환하는 2호선은 서울의 중심지역을 모두 통과합니다. 신림 우방은 강남-사당-신도림-신촌-시청- 왕십리-건대-잠실-강남 이렇게 서울의 주요 지역을 통과하는 2호선 내에 위치하고 있습니다. 인접역으로는 2호선 신대방역이 도보로 10분거리로 가장 가깝고, 2호선 신림역 그리고 7호선 신대방 삼거리역 등을 이용할 수 있습니다.

정확환 위치보다는 대략적인 위치를 표현하였습니다.

1.1 앞으로의 호재 : 신림선 그리고 신안산선 ★★★★★

신안산선 : 2024년 개통, 안산에서 시작해서 시흥을 거쳐서 영등포 여의도 까지 이어지는 복선 전철이 우방아파트와 2정거장역을 지나서 있는 구로디지털단지역으로 통과합니다.

 

신림선 : 2022년 서울대정문을 출발해 샛강역까지 신림경전철이 연결됩니다. 2호선 환승역인 신림역을 도보로 이동할 수 있는 장점이 있는 아파트 입니다. 신림선의 당곡역이나, 동작구민회관역은 직접 도보로 이동할 수 있는 거리에 역이 만들어 질 것으로 예상됩니다.

 

서부선 : 직접연결은 아니지만 신림선이 샛강역에서 연장되고 서울대 정문을통과해 은평구까지 연결되는 서부선의 간접 수혜도 예상됩니다. (2028년 예상)

보라매 공원을 중심으로 촘촘하게 연결되는 철도망

 

2. 생활인프라 ★★★

 보라매공원 ★★★★

  보라매공원이 매우 핫한 곳이 되었습니다. 신길 뉴타운이 시작할때만해도 이정도의 인기를 실감할 수 있었을까요? 신림 우방은 보라매공원을 도보로 이동해서 이용할 수 있습니다. 비록 도림천을 건너야하기 때문에 코앞에서 누릴 수는 없지만 10분만 걸어가면 대규모 공원인 보라매 공원을 이용할 수 있습니다.

신림동 우방아파트에서 보라매공원까지

도림천 : 아쉽지만 그래도 있어서 좋은 곳 ★★★

  도림천 고가 밑으로 자전거와 산책을 할수 있는 곳이 마련되어 있습니다. 도림천은 예전부터 유량이 적어서 상습적으로 침수되거나, 악취등으로 이미지가 좋지 않은 곳입니다. 하지만 정비사업을 벌이면서 많이 나아진 상황인데요, 기타 하천인 안양천, 탄천 등과 비교했을때 점수는 낮지만 전체적인 수준은 괜찮은 편입니다.

 신림역상권 : 신림상권이용은 좋지만 정작 집 주변에는 없는 상권 ★★

  신림역은 1종 지구단위 구역이 설정되어 있는 곳으로 상권이 발달되어 있는 곳입니다. 하지만 정비가 필요한 상권임에는 분명한 사실입니다. 이곳에 살면서 신림역 상권을 이용해야한다는 것은 바로 아파트 주변의 상권이 약하다는 반증이기도 합니다. 대형마트를 이용하거나 여가를 즐기시려면 구로디지털단지까지 나가야하는 번거로움이 있습니다. 

(백화점은 보라매공원 앞 롯데백화점을 이용할 수 있습니다)

 초등학교 학군 : 초등학교 잘 보낼수 있을까..? ★

  서울 남부초등학교를 이용하게 됩니다. 신림도 우방아파트에서 꽤 걸어가야하며 남부초등학교 가는길이 좁은 골목길이라 학군의 혜택을 전혀 받지 못하는 곳이기도 합니다.

(도림천을 건너면 동작구이고, 아파트의 위치는 관악구입니다. 관악구와 동작구 경계에 위치해 학군이 애매한 점이 있습니다.)

직주근접 : 교통이 다했다. ★★★★

 지하철 버스 등을 편하게 이용해서 서울 어느곳에 있는 직장도 편하게 다닐 수 있는 곳입니다.

광역교통 : 무난하다. ★★★★

 KTX, 고속버스터미널, 공항도 무난하게 이용할 수 있습니다.

 

3. 주변아파트 분석 (신림 우방 1,800만 원/평, 주변 인프라 약함)

 신림푸르지오 (05년 입주) 2,450만 원/평 - 1,465세대 대단지

 신림동 제창그로힐 (04년 입주) 2,150만 원/평 - 연식은 짧지만  소규모아파트

 봉천동 보라매 삼성 (96년 입주) 2,500만 원/평 - 대규모 신대방삼거리, 보라매 공원, 신림선 인접

 신대방 우성 (88년 입주) 3,300만 원/평 - 신안산선 호재 신대방역인근, 30년이 넘은 연식

 신대방 경남아너스빌 (03년 입주) 2,750만 원/평 - 18년차 427세대

 

4. 총평 : 교통으로 시작해서 교통으로 끝날 아파트

교통하나보고 오르는 아파트 호가 지속 상승 중!

   - 현재는 2,200만 원/평 의 시세가 형성되어 있습니다.

주변 정비는 될까?

   - 아무래도 당장은 힘들것으로 보인다.

가격이 더 오른다면 주변 대안이 많다!

   - 수많은 아파트들이  대안으로 있음 2,500~ 3,000만 원/평 아파트

교통호재가 주변아파트 상승을 어떻게 불러올지 지켜보아야 할 아파트

   - 신안산선, 신림선 동시 호재 만 믿고 간다!

소규모 단지 단점 존재!

   - 300세대 미만으로 객관적인 가치평가 불가