아파트 경매의 기본

부동산 경매에 도전해 보기 위해 정리해보는 부동산 경매

 

[경매의 절차] 3,4,5가 실제 경매 투자자가 유의 해야해야 할 과정

1. 법원 경매개시결정 및 매각 준비

 채권자가 경매를 신청, 법원이 경매시기졀정. 법원의 부동산 사실조사. 감정평가사에게 가치평가

2. 배당요구 종기 결정 및 신청

 채권자가 배당요구 신청

3. 매각 기일

 입찰, 최고가 입찰자가 낙찰자가 된다.

4. 매각 허가결정 및 확정

 낙찰일로 부터 7일 후. 낙찰을 받고 중대한 하자가 있거나, 법원 서류 및 절차에 문제가 있을 경우 "매각불허가신청"가능.

7일 후 '확정'되면 법원은 대급 지급기한 통지서를 낙찰자에게 발송

5. 잔금 납부와 소유권이전등기

 매수인은 매각 허가 확정일로부터 "보통" 4주 안에 잔금을 납부 후 소유권 낙찰자에게 완전 이전

6. 배당

 이해 관계자에게 배당을 실시. 배당기일은 잔금납부로부터 1개월 뒤.

 

배당정보 확인 사이트

1. 대법원 경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr)

 물건 상세검색을 통해서 관할법원, 물건 용도 등으로 검색가능 상세정보에서 감정평가액 확인 가능.

2. 유료경매사이트

 굿옥션 www.goodauction.co.kr  

 지지옥션 www.ggi.co.kr      

 탱크옥션 www.tankauction.co.kr

 부동산태인 www.taein.co.kr  

 

[권리분석의 4가지]

1. 말소기준권리 찾기

 말소기준권리란, 경매에서 매각으로 소멸되거나, 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준. 말소기준 권리 이전은 낙찰자에게 인수. 이후에는 소멸되어서(말소기준권리 포함) 낙찰자가 부담하지 않아도 되는 권리.

근저당, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권이 말소기준권리가 되고. 순서대로 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 된다. 위의 말소기주눤리는 돈을 배당받으면 말소가 되는 권리이기 때문에 "말소기준권리"라 말하고 낙찰 후 소멸된다.

- 저당(은행) : 부동산으로 돈을 빌려주고 채무자가 빚을 갚지 못하는 경우 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려 받을 수 있는 권리. 근저당의 경우 저당금액의 120-130%까지 설정해 이자를 못갚는 경우까지 변제받을 수 있도록 하는 것.)

- 가압류(압류) : 채무자의 재산을 빼돌릴 수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임의로 확보하는 것.

- 경매기입등기 : 법원이 경매를 하고 있으니 마음대로 처분할 수 없음. 경매 종료 후 말소.

- 전세권 : 전세권을 설정하면 전세금을 받지 못했을 때, 경매를 바로 신청할 수 있고 말소기준 권리가 될 수 있음.

- 담보가등기(개인간) : 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받기 위해 근저당권을 설정하는 것.

 

2. 인수되는 권리 찾기

 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 등은 "말소기준권리"로 배당을 받지 못하는 경우에도 말소되어 낙찰자에게 인수되지 않음. 소멸되지 않는 권리는 "배당요구하지 않은 선순위전세권", "건물철거 및 토지인도청구 가처분", "유치권", "법정지상권" 등이 있다. 아파트의 경우 "선순위 전세권" 외 대부분 해당하지 않음.

 

3. 임차인 권리분석

임차인이 대항력을 갖추고 있즞니. 낙찰자가 인수해야할 금액이 있는지 확인하는 과정. 대항력의 경우, "말소기준권리 보다 앞서느냐"로 대항력의 유무가 결정.

 

4. 서류 및 기타 권리 확인

법원 경매사이트의 '매각물건명세서', '현황조사서', '감정평가서'는 법원에서 직접 작성하는 자료이며, 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 열람하거나 받을 수 있다. (www.iros.go.kr) 건축물대장 열람 및 발급은 민원24(www.gov.kr)에서 가능하다.