[재초환 : 재건축 초과이익 환수제] 어떻게 적용되나?

"재건축 초과이익 환수제"(일명 재초환)의 경우 재건축초과이익 환수에 관한 법률로서 2020년 6월 9일 부터 다시 시행되었습니다.

약칭 재건축이익환수법으로 알려져 있는데요, 처음 재정은 노무현 정부시절 2008년에 되었지만, 개정을 거듭하고 유예가 되면서 사실상 적용되지 않았습니다. 때문에 많은 재건축 단지들이 재건축에 속도를 낸 것도 사실 입니다.

 

2020년 6월 9일부터 시행된 "재초환"법은 작년 12월 헌법재판소의 합헌 결정을 받은 상태입니다. 

이미 작년 12월에 다음과 같은 기사들이 쏟아져 나왔습니다. 

2018년 이후 재건축을 시행하는 아파트는 재초환 대상입니다. 

재초환의 초과이익은 어떻게 계산?

재건축 아파트 준공이후 종료시점가액에서 사업시작가격 (추진위원회 승인 된날 공시지가 + 주택가격상승분+ 개발비 ... 등)을 뺀 금액이 재건축 부담금 즉 초과 이익이 됩니다.

10년이 초과된 아파트는 10년을 역산해서 사업시작 가격을 산정합니다. 주택가격 상승분은 예금이율이나 평균주택가격상승률중 높은 것을 적용하고 개발비용도 재초환 초과이익을 계산하는데 사용됩니다.

 

1억 1천만원 이상 이익내면 50% 세금으로 내야

이렇게 계산된 초과 이익은 초과이익에 따라 누진세가 적용됩니다. 즉 재건축부담금에 부과율을 곱하면 1가구당 재초환 비용이 계산됩니다. 

1인당 평균 이익이 3천만원 이하일때는 재초환부과가 면제됩니다. 하지만 3천만원 이상의 이익이 예상되면 10%를 1억 1천만원이 넘는 이익이 발생하면 2천만원 + 1억 1천만원 초과분에 대해 50%의 재초환 환수금이 부과됩니다. 

 

반포주공아파트 어떡하나?

 대표적인 재초환 피해단지는 단군이래 최대 재건축 단지인 반포주공이라고 합니다.

초과 이익이 1억이면 1600만원을 세금(16%)로 내면되지만 3억원일 경우 38.3%의 금액인 1억1500만원을, 8억 이익을 낼경우 45.6%인 3억 6500만원을 재초환 환수금으로 내야합니다.

 삼성물산이 반포3주공의 재건축을 맡게 되었는데요 어떻게 재초환 문제를 조합원들과 해결해나갈지 주목되는 상황입니다.

셈법이 복잡해진 재건축 단지들은?

시기를 늦춰서 개시 시점의 주택가액을 높이거나, 공사비용을 높이고 작은세대의 분양을 줄여 개발 차익을 최대한 줄이려고 하는 등 재초환 환수금에 따른 셈범이 복잡해지고 있습니다.

 재초환으로 재건축이 지연될 수 밖에 없는 상황에서 주변 아파트 시세화 재초환의 관계도 유심히 살펴보아야 할것 같은데요.

오늘은 재초환 환수금 계산방법에 대해서 알아보았습니다^^