국토부에서 20년 12월 17일 기준으로 규제지역을 추가 해제등을 발표했습니다.
이전의 규제지역 현황을 지도로 간단하게 살펴보면 수도권등은 투기지역, 투기과열지역 조정대상지역으로 대부분의 지역이 설정되어 있었습니다. 충청도의 경우 세종이 투기과열지구로, 대전의 동구, 중구, 서구, 유성구. 대구의 경우 수성구가 투기과열지구로 지정되어 있었습니다. (호갱노노 자료 기준)
이번에 주목할만한 내용은 창원 의창은 투기과열지구로, 대구, 부산, 광주, 울산 등 일부지역이 조정대상지역으로 추가 지정되었다는 점입니다. 오늘 추가로 지정된 곳 중 가장 Hot 플레이스는 바로 경남지역의 '창원 의창'입니다. 의창지역의 아파트값 상승률이 최근 몇달사이 두드러졌는데요. 그 이유중 하나는 바로 풍선효과를 들 수 있습니다. 외지인의 주택구입비율이 높아지고 상대적으로 규제가 덜했기 때문에 아파트를 구매하기 더 쉬웠던 것이죠!
용지 아이파크, 용지 더샵레이크파크를 통해 왜 창원이 투기과열지역으로?
경남 창원 의창구의 아파트 가격의 흐름은 어떠한지 살펴보면 올해만 창원 의창구의 아파트가 50%이상 상승한것을 볼 수 있습니다. 34평형기준 6억원 내외에서 거래되었던 창원 의창구의 용지아이파크나 용지더샵레이크파크의 경우 지금은 10억 5000만원의 호가를 보이고 있습니다. 지방 아파트 중에서 34평형이 10억을 넘어가는 경우는 광역시의 특정지역이나 세종시를 제외하고는 본적이 없는 것 같은데요. 이러한 아파트 가격폭등현상으로 인해 이번에 창원 의창구가 투기과열지구로 지정되었습니다.
의창구가 투기과열지구가 지정된 배경에는 창원이라는 지역이 수도권 대비 규모가 작기 때문에 상대적으로 작은(?) 자금의 유입에도 아파트가격이 들썩할 수 밖에 없었을 것입니다. 실제 의창구의 아파트는 미니 신도시급의 규모로 시장의 상황에 따른 자금유입 변동성에 취약할수 밖에 없습니다. 어찌됐건 이번에 투기과열지구로 지정되어서 아파트가격의 단기간의 하락은 불가피할 것으로 보입니다. 정말 창원이 아파트가격 상승요인이 있는 지역이라면 반대로 정부에서 유망한 곳을 찍어준 격이 되겠죠? 아직까지 매물은 많이 나오지 않은 것 처럼 보이나, 향후 아파트 가격의 흐름을 지켜볼 필요성이 있겠습니다.
이번 12월 18일 기준으로 지정된 규제지역을 살펴보면
* 경기지역 : 파주
파주기 조정대상지역으로 지정되었습니다. 파주로 말하자면 경기지역에서도 최외곽에 위치하고 있고 북한과 접하고 있는 경기지역에서 오지중의 오지라고 할 수 있겠습니다. 하지만 파주 운정신도시를 비롯하여 GTX 등 호재가 계속해서 엮이면서 이번에 아파트 가격상승이 꾸준하게 있어왔고, 분양물량도 완판 되는 등 파주지역의 아파트 가격도 풍선효과 때문에 골치를 앓고 있었습니다. 이번에 조정대상지역에 지정되면서 단기간 조정은 불가피할 것으로 예상됩니다.
* 부산 : 서구, 동구, 영도구 등 지정
* 대구 : 중, 동, 서, 남, 북구등 지정
기존 해운대, 동래, 수영, 남, 연제구가 조정대상지역이었는데 부산의 대부분 지역이 조정대상지역에 들어가게 되었습니다. 특이하게 해운대구나 수영구가 투기과열지구가 아니라 여전히 조정대상지역으로 남아있다는 사실인데요, 상대적으로 해운대의 상승여력이 더욱더 커질것으로 예상이됩니다. 부산지역과 더불어 대구도 수성구를 제외한 기타지역이 조정대상지역으로 묶이게 되었습니다. 수성구는 이미 투기과열지구로 지정되어 있었고, 나머지 지역의 아파트 가격은 급등형세는 보이지 않았지만 선제적으로 조정대상지역에 7개 구가 지정되었습니다.
규제지역이 유망한 지역을 찍어주는 것인지, 아니면 정말 아파트 가격의 안정화를 위한 수단인지는 결국 시장의 '심리'에 달렸다고 생각합니다. 부산과 같은 지역은 해운대 수영구 등이 투기과열지구로 지정되지 않았기 때문에 아파트 가격의 상승여력이 더욱더 있다고 판단되는 반면, 인천의 영종동 등이 조정대상지역에서 해제 되었다고 해서 아파트 가격이 급등할것으로 예상되지는 않습니다. 결국 부동산 가격은 심리싸움과 결국 변하지 않는 입지로 설명되는 것 같습니다.
언론에서는 규제지역 폭탄이라고 많이들 설명하는데요, 시장에 큰 충격을 줄만한 수도권에서의 규제는 조심스럽게 추진하는 반면(이미 대부분이 규제지역) 지방에서의 풍선효과를 막기 위한 발표인것으로 보입니다. 지도에서 조정대상지역 추가 내용을 보면 서해안을 따라 지방의 주요도시들을 조정대상지역으로 지정하고 경남 경북의 주요도시들도 마찬가지로 조정대상지역에 포함하였습니다.
그럼에도 불구하고 결국 시장에 돈이 어마어마하게 풀리고 있는 상황과 매수심리가 안정되지 않는이상 규제지역을 핀셋으로 지정한다고 해서(혹은 광범위하게 지정한다고 하더라도) 부동산가격은 지속적으로 상승할 수 밖에 없을 것으로 예상됩니다.
앞으로 부동산 가격의 향방은 어떠할까요? 계속해서 모니터링 하면서 시장방향을 예측해보겠습니다.
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